התחדשות ובנייה באזור שינקין: בין שימור לפרויקטי יוקרה

אזור שינקין נמצא באחד המקומות המבוקשים בתל אביב: קרוב לשדרות רוטשילד, לכרמל ולים. אבל מי שמסתובב בו רואה שילוב לא אחיד: בניינים משופצים ויפים, לצד בתים מתקלפים שלא שופצו עשרות שנים, ומדי פעם פרויקט חדש ויוקרתי. ההסבר טמון בכמה גורמים.

למה יש כל כך הרבה בניינים ישנים

רוב הבניינים באזור נבנו בשנות ה-20 עד ה-50, רבים מהם בסגנון הבינלאומי (שנקרא בדרך כלל "באוהאוס"). בבניינים ישנים רבים יש בעלות מפוצלת בין הרבה דיירים, ולפעמים גם שוכרים ותיקים, וזה מקשה להגיע להסכמה על שיפוץ. בנוסף, עלויות השיפוץ של בניין ישן גבוהות, במיוחד כשצריך לטפל בבעיות מבניות.

שימור

חלק מהאזור נכלל ב"עיר הלבנה", שהוכרזה על ידי אונסק"ו כאתר מורשת עולמית בשנת 2003. בתל אביב יש תוכנית שימור עירונית שקובעת אילו מבנים מיועדים לשימור, ובהם יש מגבלות על שינויים בחזית, על תוספת קומות ועל הריסה. מצד אחד זה שומר על אופי הרחוב. מצד שני, זה מייקר ומאריך את השיפוצים. על הבניינים הוותיקים ברחוב כתבנו במאמר על האתרים הוותיקים בשינקין.

פרויקטים חדשים

בעשורים האחרונים הוקמו באזור כמה פרויקטים של מגורי יוקרה. אחד המוכרים הוא הפרויקט בפינת הרחובות מלצ'ט ושינקין, שלפי הפרסומים כלל כמאה דירות ופנטהאוזים, ואוכלס באמצע שנות ה-2000. פרויקטים כאלה כוללים בדרך כלל חנייה תת קרקעית, לובי, מעליות וחברת ניהול, ומחיריהם גבוהים מאוד גם ביחס לתל אביב.

מה קרה עם תמ"א 38

במשך שנים, תמ"א 38 הייתה הכלי העיקרי לחיזוק בניינים ישנים מפני רעידות אדמה, תמורת תוספת דירות. התוכנית הארצית הגיעה לסיומה בתחילת שנות ה-2020, וערים רבות, ובהן תל אביב, עברו לתוכניות עירוניות להתחדשות. בתל אביב מקודמות "תוכניות רובעים" שקובעות כללי בנייה לכל אזור. מי שמחזיק דירה בבניין ישן באזור, כדאי שיברר בעירייה ובוועדה המקומית מה חל על הבניין שלו.

לפני שקונים באזור

• בדקו אם הבניין לשימור. זה משפיע על מה שאפשר לעשות ועל עלויות.
• בקשו את תיק הבניין. כתבנו על החשיבות של תיק תחזוקה לבניין.
• בדקו את מצב ההתחדשות. האם יש הסכם עם יזם, האם יש התנגדויות, ומה שלב התכנון.
• חשבו על החנייה. בבניינים ישנים אין חנייה, ובאזור הזה זה משמעותי.

מי ששוקל השקעה בעיר ימצא שיקולים נוספים במדריך לדירה להשקעה בתל אביב, ועל השינוי ברחוב עצמו במאמר על התחדשות רחוב שינקין.

הערה: המידע כאן כללי. החלטה על קנייה או על התחדשות בניין מחייבת בדיקה של עורך דין המתמחה במקרקעין ושל שמאי, ובדיקה של התוכניות החלות בפועל.