משכנתא או שכירות: מה צריך לדעת לפני שהולכים לבנק

אם אתם שוקלים לעבור משכירות למשכנתא, הדבר הראשון לבדוק הוא כמה הון עצמי יש לכם. לפי הוראות בנק ישראל, לרוכשי דירה יחידה הבנק יכול לממן עד 75% משווי הדירה, כך שצריך לפחות 25% מהמחיר מכספכם, ועוד כסף לעלויות הנלוות. אם אין את הסכום הזה, ההחלטה בעצם כבר התקבלה, לפחות לעכשיו.

כמה הון עצמי צריך, לפי סוג הרוכש

• דירה יחידה: מימון של עד 75%, כלומר הון עצמי של 25% לפחות.
• משפרי דיור שמוכרים דירה קיימת: עד 70%.
• דירה להשקעה: עד 50%.

אלה תקרות. הבנק רשאי לאשר פחות, לפי ההכנסה, הוותק בעבודה וההיסטוריה הפיננסית שלכם. ההוראות יכולות להשתנות, ולכן כדאי לבדוק את המצב העדכני באתר בנק ישראל או מול יועץ.

מגבלת ההחזר מההכנסה

מעבר להון העצמי, יש גם מגבלה על היחס בין ההחזר החודשי להכנסה הפנויה של משק הבית. בפועל, בנקים מעדיפים שההחזר לא יעבור כשליש מההכנסה נטו, גם כשהתקרה הרשמית גבוהה יותר. זה הגיוני: אם ההחזר אוכל חצי משכורת, כל אירוע לא צפוי הופך למשבר.

המסלולים, בקצרה

משכנתא בישראל בנויה בדרך כלל משילוב של כמה מסלולים:

• קבועה לא צמודה: ההחזר ידוע מראש לכל התקופה. יקרה יותר בדרך כלל, אבל צפויה לגמרי.
• פריים: ריבית שמשתנה עם ריבית בנק ישראל. נוחה כשהריבית יורדת, כואבת כשהיא עולה. מי שלקח משכנתא בשנים 2020 עד 2021 והרגיש את עליית הריבית ב-2022 ו-2023, מכיר את זה מקרוב.
• משתנה כל חמש שנים וגם מסלולים צמודים למדד, שבהם הקרן גדלה עם האינפלציה.

לפי ההוראות, לפחות שליש מהמשכנתא צריך להיות בריבית קבועה. החלוקה המדויקת היא שאלה אישית שתלויה ביכולת שלכם לספוג שינויים.

מתי עדיף להמשיך לשכור

• כשההון העצמי מספיק בדיוק, ולא נשארת כרית ביטחון לחודשים קשים.
• כשאתם לא בטוחים שתישארו באזור יותר מכמה שנים.
• כשההחזר המתוכנן יעבור משמעותית את שכר הדירה הנוכחי, ותצטרכו לוותר על חיסכון אחר.
• כשההכנסה לא יציבה, למשל בתחילת דרך כעצמאיים.

מה עושים לפני הפגישה בבנק

1. אוספים תלושי שכר של שלושה חודשים לפחות ודפי חשבון.
2. בודקים את דוח נתוני האשראי שלכם, כדי לא להיות מופתעים.
3. מקבלים הצעות מכמה בנקים, לא רק מהבנק שבו מתנהל החשבון. ההבדלים בריבית יכולים להצטבר לעשרות אלפי שקלים לאורך התקופה.
4. משתמשים במחשבון המשכנתא באתר בנק ישראל כדי להשוות הצעות.

על השאלה העקרונית, אם בכלל משתלם לקנות, כתבנו מאמר על החשבון הכלכלי בין שכירות לקנייה. ואם אתם מחפשים באזור חיפה, קראו את המדריך לקניית דירה בכרמל ובאחוזה.

המידע כאן כללי ואינו ייעוץ פיננסי. תנאי המשכנתא תלויים בנתונים האישיים שלכם, ולכן חשוב להתייעץ עם יועץ משכנתאות מוסמך לפני חתימה.