לשכור או לקנות דירה? איך עושים את החשבון בפועל
אין תשובה אחת נכונה. קנייה משתלמת בדרך כלל למי שמתכנן לגור באותו מקום שנים רבות ויש לו הון עצמי, ושכירות עדיפה למי שצריך גמישות או שההון העצמי שלו יכול להניב יותר במקום אחר. ההשוואה הנפוצה "שכר דירה מול החזר משכנתא" מטעה, כי היא מתעלמת מחלק גדול מהעלויות. הנה איך לעשות את החשבון נכון.
הטעות הנפוצה: להשוות רק תשלום חודשי
הרבה אנשים אומרים "אני משלם 6,000 שקל שכירות, ובאותו סכום אפשר לשלם משכנתא, אז עדיף לקנות". אבל ההחזר החודשי כולל ריבית, שהיא הוצאה בדיוק כמו שכר דירה, וגם קרן, שהיא חיסכון. ומעבר לזה יש עלויות שלא מופיעות בהחזר בכלל.
העלויות שבעלי דירה משלמים ושוכרים לא
- מס רכישה על דירה שאינה דירה יחידה, וגם על דירה יחידה מעל סף מסוים. המדרגות מתעדכנות מדי שנה ומפורסמות באתר רשות המסים.
- עורך דין, שמאי ויועץ משכנתאות, שיחד יכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים.
- תחזוקה ותיקונים: דוד, איטום, צנרת, מזגנים. בשכירות רוב התיקונים המהותיים על בעל הדירה.
- ועד בית וביטוח מבנה, שבנק המלווה מחייב.
- עלות ההון העצמי. זה הסעיף שכמעט כולם שוכחים. אם הכנסתם 600,000 שקל לדירה, הכסף הזה היה יכול להיות מושקע ולהניב תשואה. הרווח שוויתרתם עליו הוא עלות אמיתית.
דוגמה מספרית פשוטה
נניח דירה במחיר 2,000,000 שקל, שאפשר לשכור ב-6,000 שקל בחודש, כלומר 72,000 שקל בשנה. זה שכר דירה של כ-3.6% משווי הדירה בשנה.
בעל הדירה, לעומת זאת, משלם ריבית על המשכנתא, מוותר על תשואה על ההון העצמי, ומוציא כסף על תחזוקה. אם סך העלויות האלה בשנה גבוה מ-72,000 שקל, השכירות זולה יותר בשנים הקרובות, וההימור של הקונה הוא שעליית ערך הדירה תפצה על ההפרש.
זו בדיוק השאלה המרכזית: האם אתם מאמינים שמחירי הדירות באזור שלכם יעלו יותר מהתשואה שהייתם מקבלים על ההון במקום אחר? בעבר זה קרה בישראל לאורך תקופות ארוכות, אבל אין ערובה שזה ימשיך.
שיקולים שלא נכנסים לטבלה
- יציבות. בעל דירה לא יכול להודיע לכם שהוא מוכר ושעליכם לעזוב. למשפחות עם ילדים בבית ספר זה שווה הרבה.
- גמישות. מי שעשוי לעבור עיר בגלל עבודה, או לא בטוח איפה ירצה לגור בעוד חמש שנים, משלם מחיר כבד על קנייה ומכירה מהירה.
- חיסכון כפוי. משכנתא מכריחה לחסוך, דרך תשלום הקרן. מי שבשכירות ומבזבז את ההפרש, לא באמת מרוויח מהשכירות.
- שקט נפשי. יש אנשים שעבורם דירה משלהם היא צורך רגשי, וזה שיקול לגיטימי לגמרי.
שאלות לשאול את עצמכם
- כמה שנים אני מתכנן לגור באזור הזה?
- כמה הון עצמי יש לי, ומה אפשר לעשות איתו אחרת?
- האם ההחזר החודשי משאיר לי מרווח ביטחון אם הריבית תעלה?
- מה יקרה אם אצטרך למכור בעוד שלוש שנים?
על הצד המעשי של לקיחת משכנתא, כולל דרישות ההון העצמי ומבנה המסלולים, כתבנו מאמר נפרד על משכנתא מול שכירות. ומי שכבר החליט לקנות בחיפה, ימצא מדריך לקניית דירה בכרמל.
המאמר נועד להסביר את אופן החשיבה ואינו ייעוץ פיננסי. לפני החלטה, כדאי להתייעץ עם יועץ משכנתאות או מתכנן פיננסי שמכיר את המצב האישי שלכם.
עורך ומנהל אתר פאבלישר, אתר של מדריכים ועצות מעשיות בעברית במגוון נושאים.
