שמאות מקרקעין | Publisher
מאמרים ותוכן איכותי להפצה חופשית ברשת

שלום, אורח

זכור אותי

שחזור סיסמא

קטגוריות


שמאות מקרקעין

פורסם בתאריך 04/04/2017 ע"י יותם כהן בקטגוריה נדל"ן ובניה | צפיות: 586 | התחבר לדירוג המאמר

תגיות המאמר:

דוח אפס.

טוב בטח כל מי שמתעסק בנדל"ן שמע על המושג  דוח 0  או בתצורה אחלרת שלו כדו"ח ליווי,

המאמר זה נעבור בקצרה על ההבדלים ואיך שמאי המקרקעין מבצע אותם בפועל.

קצת היסטוריה:  בעבר (הלא רחוק) מערכת הבנקים התמודדו עם מספר רב של חברות מקרקעין (נדל"ן) שפשטו את הרגל לדוגמת חברת חפציבה, קלרין ועוד...  לרוב חברות אלו היו בתהליך בניה של פרויקטים .

כאשר החברות החריזו על פשיטת רגל נוצר מצב אשר אלו שרכשו נכס על הנייר לא קיבלו את הדירות/ נכסים שרכשו או החזר כספי – כך שנוצר מצב שהרבה רוכשים נפלו בין הכסאות.
כך שרוכשים אלו שלרוב הדירות שרכשו על הנייר היו כל רכושם ואפילו מעבר לכך עם משכנתאות כבדים לבנקים איבדו את הכל ברגע.

בעקבות ארועים אלו ואחרים הבנקים ובראשם בנק הפועלים התחילו את  השיטה שהנהוגה בארצות הברית - דהיינו שיטת "הליווי הסגור"

הליווי הסגור:

שיטת הליווי הסגור הינה מבוצעת כך כי ישנו חשבון בנק לכל הסכום הנכנס ליזם מהפרויקט הספציפי כולל ההון העצמי שמפקיד היזם.
כך הבנק מפקח על החשבון ובודק שכל הוצאה שיוצאת על הפרוייקט כגון עלויות הבניה, עלויות עקיפות, משפטיות וכ"ו והן תואמות לקצב הבניה בפועל.
כך הבנק מחייב את היזם למנות מפקח מטעמו לכל הפרויקט, בדרך כלל המפקח שהוא שמאי מקרקעין.
המפקח עורך את בחינת הכדאיות הכלכלית אשר נקראת דו"ח אפס ועל פי דו"ח זה מאשר הבנק את הפרויקט לפני תחילת הביצוע - הלוואות וכ"ו.
עם תחילת ביצוע הפרוייקט עורך המפקח מטעם הבנק דו"ח ראשון אשר נקרא דו"ח פיקוח,
וכך המפקח מלווה את תהליך הפרויקט על פי קצב ההתקדמות הוא מוציא דו"ח פיקוח.

דו"ח אפס והתכנות כלכלית

דו"ח אפס - הוא הדו"ח אשר עורך שמאי המקרקעין  ובוחן את הכדאיות הכלכלית למימוש הפרויקט עוד טרם ביצועו בפועל בדיקת כדאיות כלכלית .
דו"ח אפס נדרש בכל פרויקט עם ליווי בנקאי.
דו"ח אפס מכיל את תחזית עלויות הבניה הכרוכות במימוש הפרויקט ואת התמורה הכלכלית הצפויה ליזם.
הדוח מכיל ניתוח מקיף של הפרויקט וכולל בין היתר, היבטים הנדסיים, משפטיים, שיווקים, מימונים, וכלכליים של הפרויקט.

כיצד בנוי דו"ח 0 :

בקיצור את דו"ח אפס שמאי המקרקעין עורך.
בעת עריכה את הדו"ח יש לחלץ את הרווחיות ליזם דהיינו חילוץ הרווחיות מהפרויקט
חילוץ הרווחיות בפרויקטים לבניה נעשה בגישת החילוץ למרכיב היזמות בפרוייקט.

להלן תמצית חילוץ הרווחיות:
תקבולים - עלויות הקרקע - עלויות בניה ישירה - עלויות בניה עקיפה = ימרכיב הרווח

הכותב הינו שמאי מקרקעין מומחה
 

אודות יותם כהן

יותם כהן

התחבר לשליחת תגובה

לא פורסמו עדיין תגובות למאמר זה

RSS | הנחיות כתיבה | שאלות נפוצות | מאמרים מובילים | מאמרים אחרונים | הכותבים המובילים | צור קשר