כל הסיבות מדוע יש צורך בעורך דין גם בעת מכירת דירה

פורסם בתאריך 01/19/2014 ע"י חן שקד בקטגוריה נדל"ן ובניה | צפיות: 1293 | התחבר לדירוג המאמר

תגיות המאמר: עורך דין מקרקעין, עורך דין נדל"ן, עורך דין נדלן

אחלק את המכירה לשלושה שלבים:
שלב טרום העסקה:
תכנון מס נכון הוא שלב מכריע בריווחיות המכירה ובכדאיות העסקה למוכר. שלב זה חשוב גם אם בבעלותכם בית/דירה אחת ובמיוחד עם בבעלותכם מספר דירות.
אם בידכם בית/דירה אחת, חשוב לוודא כי היא דירה מזכה כמשמעותו בחוק מיסוי מקרקעין המזכה בפטור ממס שבח ואם עיתוי המכירה מזכה בפטור המבוקש.
אם בבעלותכם מספר דירות, יש גם כן לוודא פרטים אלו ואף פרטים נוספים כמו: מועד מכירה/קניה של דירות אחרות שבבעלותכם, בדיקת ההוצאות שאתם יכולים לנכות ממחיר המכירה כדי להקטין את החבות במס שבח וכו'.
גם במיסים אחרים יש להתחשב בעת מכירת בית/דירה שכן במקרים מסויים יחול בעת המכירה מס השבחה שהוא מס שיש לשלם לרשות המקומית ו/או למנהל מקרקעי ישראל ומלבד ההתחשבות בעלות מס זה חשוב לציין במפורש בהסכם המכר מי מהצדדים נושא בעלות מס זה.
עוד חשוב לברר לפני חתימה על הסכם המכר מהו מצבם הכספי של הקונים ומה מקורותיהם הכספיים והאם הם מתאימים ומספיקים לצורך הרכישה.
בעת הסכם המכר –
בהסכם המכר כדי להימנע מהצהרות מפורטות של המוכרים על מצב הנכס.
כן יש לוודא כי הסכם המכר כולל את כל הפרטים המהותיים של העיסקה.
יש לקבוע בהסכם לוח תשלומים המתאים לתוכניותיכם הכספיות.
לוח התשלומים צריך לכולל תשלום ראשון במעמד החתימה שסכומו לא יפחת מסכום הפיצוי המוסכם על הפרת ההסכם ותשלום אחרון לכל המאוחר במעמד מסירת המפתח.
חשוב לוודא כי במידה וחלק מהתמורה היא כספי משכנתא, כספים אלו יופקו ישירות על ידי הבנק המלווה לחשבון המוכרים.
עוד יש לדאוג כי לקיומו של תנאי בהסכם על פיו מופקד בידי עו"ד של המוכר יפוי כח מטעם הקונים למחיקת הערת אזהרה שנרשמת בדרך כלל לטובת הקונים מיד לאחר החתימה והתשלום הראשון, במידה והקונים מפרים את ההסכם.
לאחר החתימה –
עורך הדין של המוכר מלווה את העיסקה עד להשלמתה ובכלל זה:
מסייע למוכרים להשיג את כל האישורים אותם הם נדרשים להציג בפני הקונים,
מוודא כי רישום משכנתא חדשה על הבית/דירה מתבצע רק כנגד העברת כספים של הבנק המלווה, מוודא כי כל התשלומים מתבצעים במועדם, ומוודא כי מסירת הדירה מלווה בפורוטוקול ומתבצעת רק לאחר השלמת מלוא התשלום עבור הבית/דירה.
במקרים מסויימים בהם מועדי השלמת העיסקה הם מהירים, משמש עורך הדין של המוכר כנאמן לחלק מכספי המכירה עד להשלמת העברת כל האישורים שהמוכרים נדרש להעביר לידי הקונים.
לסיכום: הנסיון לחסוך בעלות השולית של עורך דין מקרקעין הדואג לאינטרסים של מוכר הדירה עלול לעלות למוכר בכסף רב.
חשוב מאד שעורך הדין של הקונים לא ייצג אף את המוכרים, ושכל אחד מהצדדים יעזר בשרותיו של עו"ד אחר.
האינטרסים של שני הצדדים, לא מיותר לאמר, שונים לחלוטין.

אודות חן שקד

חן שקד

הדפס מאמר שלח מאמר לחבר פרסם מאמר זה באתרך צור קשר עם כותב המאמר