ליקויי בניה - בורר הנדסי- לפתרון סכסוכים בנושא ליקויי בנייה - האומנם? | Publisher
מאמרים ותוכן איכותי להפצה חופשית ברשת

שלום, אורח

זכור אותי

שחזור סיסמא

קטגוריות


ליקויי בניה - בורר הנדסי- לפתרון סכסוכים בנושא ליקויי בנייה - האומנם?

פורסם בתאריך 02/08/2013 ע"י צבי שטיין בקטגוריה נדל"ן ובניה | צפיות: 771 | התחבר לדירוג המאמר

תגיות המאמר: ליקויי בניה, תביעות ליקוי בניה, עו"ד צבי שטיין, עו"ד תביעות ליקוי בניה, בדק בית, ביקורת מבנים, עגמת נפש, אחור במסירה

ליקויי בניה - בורר הנדסי- לפתרון סכסוכים בנושא ליקויי בנייה - האומנם?
מאת: עו"ד צבי שטיין, נוטריון ומגשר*

 

מאמר זה דן בצורה מקיפה, יסודית ומפורטת בנושא כשרותו והתאמתו של מהנדס בנין לשמש כבורר הנדסי יחיד בתביעות ליקויי בניה. בפתח המאמר מובא הסבר קצר מהו בורר הנדסי. לאחר מכן נשיב לשאלה האם אכן מתאים מהנדס הבניין לשמש כבורר יחיד בתביעות ליקויי בניה? בהמשך נסקור את הפלוגתאות הנושאים וראשי הנזק הנדונים בתביעות ליקויי בניה. בסוף המאמר נביא את עמדתנו האישית בסוגיה ולאחריו פרק סיכום.

א. מהו בורר הנדסי ?

בורר הנדסי הנו מהנדס בנין או מהנדס אזרחי, אשר אמור לשמש כבורר בסכסוך בין צדדים, ו/או בתביעות משפטיות בתחום ליקויי בנייה, אשר, בד"כ, מתנהלות בין רוכש דירה, או מזמין עבודת שיפוץ ו/או בניה לבין מוכר הדירה ו/או הקבלן שמבצע את העבודה.

ב. האם אכן מתאים מהנדס הבניין לשמש כבורר יחיד בתביעות ליקויי בניה?

1. לפני ימים אחדים, הזדמן לי לקרוא מאמר בנושא, שהמסר העולה ממנו הנו, כי מהנדס הנו הגורם האולטימטיבי והכמעט יחידי לשמש כבורר בסכסוך ליקויי בניה ואין צורך, לדברי כותב המאמר להיעזר בשירותם של עורכי דין בנושא.

2. להלן, אביא ציטוט חלקי מהמאמר שקראתי בו נכתב: "...הפתרון הכמעט יחידי הוא בורר הנדסי...בבחירת בורר הנדסי לא צריך לחפש עורכי דין. מהנדס בניין מומחה הוא לרוב הכתובת העיקרית לפתירת סכסוכים הנוגעים לליקויי בנייה, פשוט מכיוון שהוא זה שמכיר את הנושא לעומקו. .." (ההדגשה שלי-צ.ש.)

3. עם כל הכבוד לכותב המאמר, קביעותיו ודעותיו יומרניות יתר על המידה, והופכות, במחי יד את עורכי הדין ואת הידע והניסיון המשפטי שלהם לבלתי רלוונטיים בהליכי בוררות.

4. אני משמש כעו"ד פעיל כבר למעלה מ-35 שנים, מתמחה בתחום ליקויי הבנייה, על כל סוגיו והיבטיו, ולמרות הניסיון העצום שצברתי בתחום ליקויי בנייה במשך השנים ואלפי חוות דעת הנדסיות/אדריכליות/שמאיות/מדידות שראיתי וקראתי ואינספור תביעות משפטיות שניהלתי, אינני מתיימר להיות מהנדס ו/או להחליף את המהנדס ו/או לוותר על שירותיו המקצועיים.

5. תחום ליקויי בנייה הנו תחום צר וספציפי, מעין "נישה" בעולם המשפט, בדומה לרשלנות רפואית. לא כל עו"ד שעוסק במקרקעין עוסק גם בליקויי בניה ולא כל עו"ד שעוסק בנזיקין, עוסק גם ברשלנות רפואית.

6. להלן, אזכיר חלק מהנושאים המשפטיים המתעוררים בתביעות ליקויי בניה, בנוסף לשאלת ליקויי הבניה עצמם, אשר יוכיחו כי מהנדס בנין לא יידע כיצד להתמודד אתם, בשל חוסר השכלתו המשפטית, ובעיקר, בשל העובדה כי אין לו התמחות משפטית ספציפית בנושאים אלה. הוא לבדו, ויהא המהנדס המוכשר ביותר אשר יהא, ללא "מטריה משפטית", לא יוכל לנהל את הבוררות בצורה הראויה והנכונה מבחינה משפטית.

7. כפי שיובהר להלן, בנוסף לשאלת היקף וסוג ליקויי הבניה, מתעוררות בתביעות ליקויי בניה פלוגתאות ונושאים רבים ומגוונים, כפי שיפורטו להלן.

8. לא אטעה אם אומר, שגם עו"ד שאינו עוסק במטרייה זו, אם "ייפול" עליו ניהול בוררות בתחום ליקויי בניה, לא יידע, ובמצב הטוב, יתקשה מאד להכיר נושאים אלה ויהיה עליו ללמוד היטב את הנושא, את הפסיקה והחקיקה הרלוונטית על מנת להגיע להחלטה נכונה וצודקת, התואמת את הדין באותו נושא.

9. מטבע הדברים, בכל תחום, הידע והניסיון נצבר במשך שנים ארוכות ולא בתיק אחד.

ג. פלוגתאות ונושאים משפטיים הנדונים בתביעות ליקויי בניה, הן בפני ביהמ"ש והן בפני בורר (רשימה חלקית בלבד)

1. כפי שנראה להלן, ליקויי הבניה עצמם, הנם רק חלק מהנושאים המשפטיים הנדונים בתביעות ליקויי בניה. בתביעות מסוג זה עולים ונדונים נושאים וראשי נזק רבים ואחרים, משפטיים בעיקרם, שאינם בתחום ידיעתו ומומחיותו של המהנדס, כפי שיפורט להלן:

2. התיישנות תביעת ליקויי בניה - לא אחת, בתביעת ליקויי בניה, טוען הנתבע כי התביעה התיישנה ומן הדין לדחותה. ההתיישנות יכולה להיות עפ"י חוק ההתיישנות הרגיל, על פי חוק המכר (דירות) ועפ"י פקודת הנזיקין. ישנן אבחנות דקות בין מעגלי החקיקה הנ"ל המתייחסות לנושא ההתיישנות מזוויות ומהיבטים שונים וקיימים הררי פסיקה שקבעו הלכות בנושא, אבחנות והסתייגויות בשפע וניואנסים דקים רבים. אין לי ספק, כי מהנדס בנין מן השורה, אינו בקיא בתחום זה, והוא עלול לחרוץ את גורלה של תביעה לשבט או לחסד (ובשני המצבים בצורה שגויה), בשל אי הכרתו את ההלכות המשפטיות הנוהגות בנושא ההתיישנות.

3. אבדן זכות התיקון של הקבלן-

א. נושא זה מהווה את סלע המחלוקת העיקרי בתביעות ליקויי בניה. נראה, כי נושא זה, זכה לפסיקה הרבה ביותר בתחום ליקויי הבניה. הפסיקה דנה באינספור מקרים בשאלה אם הקבלן איבד את זכות התיקון, או שמא זכות זו עדיין עומדת לו.

ב. האם העובדה כי הקבלן ביצע מספר תיקונים בדירה פועלת לטובתו או לחובתו?
ג. האם להיקף וסוג הליקויים ישנה השפעה על ההחלטה באם להיעתר לדרישת הקבלן לבצע את התיקונים, אם לאו?
ד. האם לאור הפסיקה הנוהגת כיום, ניתן כלל לחייב את הדייר להסכים לביצוע התיקונים ע"י הקבלן ?
ה. הפסיקה אבחנה מצבים ושיקולים רבים, הנלקחים בחשבון בקביעה הסופית בנושא זה. מי שירצה להבין את הנושא בצורה יותר יסודית, מוזמן לעיין במאמר שפרסמתי בנושא. הנושא מורכב וסבוך, ורווי אבחנות. עם כל הכבוד, ספק בעיני אם מהנדס מכיר את כל ההלכות הרלוונטיות ואת כל הניואנסים והאבחנות השונות שקיימות בפסיקה לעניין זה.
4. אחריות אישית של הקבלן/המוכר -

א. רבים הם המקרים בהם קבלן קטן בונה בנין אחד בלבד, ולצורך כך הוא מקים חברה בע"מ שתהיה הגוף המשפטי שבאמצעותו הוא מקים את הפרויקט. במהלך הבניה כספי הרוכשים משמשים למימון הקמת הפרויקט. בתום הבניה, מרוקן חשבון הבנק של חברה זו ויתרת הכסף מועברת על ידי הקבלן למקום אחר לפי ראות עיניו, כך שהחברה שהוקמה, אד הוק, לצורך בנית הפרויקט נותרת מרוקנת מכל נכסים וכספים. רוכש דירה מקבלן זה, כאשר יתבע את החברה, ואף יקבל פסק דין לטובתו בסיומו של ההליך, ימצא את עצמו בפני שוקת שבורה כאשר ינסה לגבות את חיובי פסק הדין. בשלב זה יתברר לו כי החברה רוקנה מנכסיה, "התאדתה" באוויר, כלא הייתה ואין לו ממי להיפרע ולקבל את חיובי פסק הדין וכל הליך הבוררות היה בזבוז כספים חסר תכלית ותועלת.

ב. לכן, במקרים כאלה, רצוי לקבל מהקבלן ערבות אישית לחיובי החברה הקבלנית במעמד חתימת החוזה, ואם הוא מסרב, יש לבדוק האם ניתן לצרפו לתביעה כנתבע נוסף, באופן אישי, על מנת שיהיה לפחות גורם נוסף, יותר "בטוח", ממנו ניתן יהיה בעתיד להיפרע לכשיינתן פסק הדין.
ג. על אחריות אישית של קבלן, בניגוד לרעיון הכללי של האישיות המשפטית הנפרדת של חברה ומנהליה, נכתבו הררים של פסיקה שאבחנה את המצבים השונים, הן על פי הדוקטרינה של הרמת מסך עפ"י חוק החברות והן על פי פקודת הנזיקין. נתקלתי לא אחת בכך שגם עורכי דין רבים אינם מכירים את המטרייה ומבלבלים בין שני האדנים המשפטיים האלה.
ד. אין לי ספק, כי מהנדס מן השורה אינו מכיר את הפסיקה הנוהגת בתחום, והחלטה שגויה שלו המסרבת לצרף את הקבלן לתביעה כאחראי באופן אישי, ו/או לחייבו, באופן אישי בתשלום החוב הפסוק, בנוסף לחברה עצמה, תאיין את כל הליך הבוררות ותהפוך אותו לבלתי רלוונטי וחסר כל חשיבות. הסיבה לכך היא, כפי שקורה במקרים רבים, לאחר שהבורר ייתן בסופו של יום פסק דין כנגד החברה לא ניתן יהיה להיפרע ממנה בשל היותה בלתי סולבנטית וריקה מתוכן ובכך ייגרם למתדיין נזק בלתי הפיך, שאינו ניתן לתיקון. במקרה זה, לא תהיה כלל חשיבות לשאלה עד כמה מדובר במהנדס טוב ומקצועי. זה כבר לא יעזור למתדיין.
5. האם הקבלן אחראי לאי התאמה שבוצעה על ידו לפי דרישת הדייר? קורה לא אחת, שמשפצי/ בוני/ רוכשי דירות מבקשים מהקבלן לבצע שינויים שונים ומשונים במהלך הבניה. חלק מהשינויים המבוקשים אינם עולים בקנה אחד עם דרישות התקנים והתקנות, ובמקרים רבים, עומדים בסתירה להם. לא אחת, עולה על הפרק השאלה: האם יש לקבל טענת הגנה של קבלן שיטען: "אני לא אחראי, זה הוא ביקש, אני רק מלאתי אחר בקשתו"? או שמא, יש להטיל על המזמין אחריות מוחלטת לשינוי שהוא עצמו ביקש לבצע?

6. אחריות יזם מול אחריות קבלן - לא אחת קורה כי יזם רוכש את הקרקע, או מבצע עסקת קומבינציה עם בעלי הקרקע ומתקשר עם קבלן על מנת לבנות את הבניין. היזם מוכר את הדירות (אשר בבעלותו, שכן בעסקת קומבינציה חלק מהדירות שייכות לבעלי הקרקע) לרוכשים. האם היזם יכול להשתחרר מאחריות ולגלגל אותה לפתחו של הקבלן המבצע בשל העובדה כי הוא זה אשר ביצע את הבנייה בפועל? מה המצב המשפטי כאשר היזם החתים את רוכש הדירה על הסכם, לפיו הוא עצמו יהיה פטור מאחריות וכל פנייה בעניין ליקויי בניה, על הרוכש להפנותה לקבלן בלבד והוא יהיה האחראי הבלעדי לליקויים ?

7. אחריות מוכר דירה יד שנייה - מעשה של יום ביומו הוא, שאנשים רוכשים דירות יד שנייה שמוצגות בפניהם כדירות תקינות ללא פגמים ו/או מומים הנסתרים. לאחר תקופת מגורים בדירה מגלים הרוכשים ליקויי בניה רבים, נזילות וכו'. מה היקף האחריות של המוכר כלפי רוכשים אלה, אם בכלל? עד היכן מגעת חובת הגילוי שלו וכו' ? האם קיים הבדל בין מוכר דירה יד שנייה שהיא חדשה יחסית לבין דירה שאיננה חדשה ואיננה באחריות הקבלן? מדובר בשאלות משפטיות טהורות שמהנדס מן השורה יתקשה להשיב עליהן.

8. אחריות קבלן כלפי רוכשי דירות יד שנייה - רבים המקרים בהם רוכשי דירות חדשות, מוכרים את דירותיהם תוך תקופה קצרה יחסית לאחר כניסתם להתגורר בדירה החדשה, ואפילו לאחר מספר שנים, כאשר אחריות הקבלן עדיין עומדת לזכותם. האם חייב הקבלן להיעתר לדרישות התיקון שיופנו אליו על ידי מי שרכש את הדירה מהקונה הראשון? מי שירצה להרחיב את הידע שלו בנקודה זו מוזמן לקרוא את מאמרי המפורט בנושא זה.

9. אחריות עירייה לליקוי בניה - תכניות הבניה מוגשות למחלקת ההנדסה בעירייה לשם קבלת היתר בניה. העירייה מוסרת בסופו של יום טופס 4 ותעודת גמר למבנה. עד היכן מגעת אחריות העירייה לליקויי בניה והאם, בנסיבות מסוימות, היא יכולה להיחשב כנתבעת ראויה בתביעות ליקויי בניה? האם עליה לבצע בדיקות כלשהן לפני שהיא מנפיקה טופס 4 או תעודת גמר? ומהן הבדיקות?

10. אשם תורם של רוכש דירה/משפץ/בונה בית - אדם הרוכש דירה, או בונה בית, או מרחיב את ביתו או משפץ את דירתו, מגלה מעורבות מסוימת במהלך הבניה, המשתנה מאדם לאדם. הוא זה שמתקשר עם בעלי המקצוע השונים ובוחר אותם ובמיוחד, כאשר מעורבותו בבנייה היא גדולה יותר ודומיננטית. לעתים, הוא מחליט אם לשכור את שרותיו של מפקח, יועץ קרקע וכו'. האם ניתן לייחס לו אשם תורם כאשר מתגלים כשלים ואי התאמות בבניה, באילו מקרים, באילו נסיבות ועד כמה?

11. אחריות בעל הקרקע - מי נכלל בהגדרת "מוכר" על פי חוק המכר (דירות) ואילו חזקות קיימות בחוק?
א. בעל קרקע שקיבל דירות בעסקת קומבינציה שעשה עם קבלן, ומכר אותן. האם הוא אחראי כלפי רוכשי הדירות לתקן את הליקויים ואי התאמות שיתגלו בהן הגם שלא הוא זה אשר בנה את הבית?

ב. אדם שבנה בית והתגורר בו תקופה קצרה ומכר אותו - האם הוא אחראי כלפי רוכש הבית לתקן את הליקויים ואי ההתאמות שיתגלו בו, בהתאם לחוק ? באיזו מידה אחראים אנשים אלה כלפי רוכשי הדירות? עפ"י אילו הוראות חוק?

12. הודעה על הליקויים - חוק המכר (דירות) מחייב את רוכש הדירה להודיע לקבלן על הליקויים שהתגלו לו בתוך תקופת הזמן הקבועה בחוק. הוראה דומה קיימת גם בחוק חוזה קבלנות. מה קורה כאשר רוכש הדירה לא מודיע במועד על הליקויים לקבלן? האם הוא יהיה זכאי לדרוש מהקבלן לתקן את הליקויים? האם הוא יהיה זכאי להגיש תביעה כספית נגד הקבלן? באיזו צורה עליו להודיע על הליקויים - בע"פ בפגישה באתר? בפנייה טלפונית? בפקס? בדוא"ל? בדואר רשום? במסירה ביד? האם ישנם מצבים בהם פטור רוכש הדירה להודיע לקבלן על הליקויים ומהם? באיזה מצב תישלל זכות התיקון מהקבלן? מה נחשב מתן זכות לתקן? האם רוכש הדירה יכול להתנות לקבלן התניות לגבי היקף התיקון ואם כן - אילו? האם קבלן המקבל דרישה מרוכש דירה לתקן את כל הליקויים המפורטים בחוות הדעת של המהנדס מטעם הקבלן, והוא סבור כי חלקן לא מהווים כלל ליקויים - יכול להימנע מלתקן את הליקויים ואילו? האם רוכש דירה רשאי להתנות לקבלן את צורת ודרך התיקון? את זהות הפועלים? וכו'

13. הוצאות ושכר טרחת עו"ד-

א. גם ראש נזק זה נשען על אדנים מוצקים של הררי פסיקה והלכות, שרק אלה מבין עורכי הדין שעוקבים אחרי הפסיקה באופן שוטף מכירים אותה. קל וחומר, מהנדס בנין אינו משפטן ואינו מכיר את הפסיקה וההלכות המשפטיות הרלוונטיות. מה קורה כאשר ישנו פער גדול בין סכום התביעה ובין פסק הדין הסופי? מהן ההלכות לגבי החזר שכר טרחת המומחים מטעם התובעים? מה לגבי החזר שכ"ט ששילמו התובעים למומחה מטעם ביהמ"ש - באילו מצבים יפסקו להם פיצוי בגין ראש נזק זה ובאילו לא, אם בכלל? האם ניתן לחייב תובע בהוצאות ובאילו תנאים ומצבים? האם על ביהמ"ש להתחשב בהסכם שכר הטרחה שנחתם בין התובע לבין עורך דינו?

ב. ממתי יש להצמיד את הסכום הנפסק בגין הוצאות ושכר טרחה-מיום הגשת התביעה? מיום מתן חוות דעת המומחה? מיום ההוצאה בפועל של כל סכום וסכום? מיום מתן פסק הדין?
14. וויתור דייר על זכות תביעה –

א. בד"כ, כלולים בפרוטוקול המסירה סעיפים לפיהם מצהיר רוכש הדירה כי קיבל את הדירה לשביעות רצונו כשהיא גמורה ומושלמת ובהתאמה מלאה להוראות החוזה שבין הצדדים ובהתאם לתכניות המכר ובהתאם להתחייבויות הקבלן וכהנה וכהנה "מחמאות" לקבלן. האם דייר החותם על פרוטוקול כזה, הכולל סעיפים כאלו, מנוע מלתבוע את הקבלן בגין נזקיו, בשלב מאוחר יותר?

ב. במקרים רבים, אנו נתקלים בחוזי רכישה של דירות מקבלנים, בסעיף האומר כי קבלת הדירה ע"י הדייר תהווה הוכחה כי הדירה נמסרה לרוכש בהתאם להסכם, לתכניות ולמפרט הטכני וכי אין ולא יהיו לרוכש הדירה טענות כלפי הקבלן. האם סעיף כזה חוסם את דרכו של הרוכש בפני הגשת תביעה עתידית כנגד הקבלן?
ג. בחוזים רבים נכללים סעיפים הקובעים, כי רוכש הדירה יהיה זכאי לקבל תיקונים בלבד ולא פיצוי כספי. האם הוראה חוזית כזו מונעת מרוכש הדירה את האפשרות להגיש תביעה כספית נגד הקבלן? האם הוא רשאי להגיש תביעה שכזו? מתי, ובאילו נסיבות?
ד. במקרים רבים נתקלים אנו בסעיפים בחוזה בין רוכש דירה מיזם, לפיהם, הדייר מתחייב לפנות בכל הקשור לליקויי הבניה אך ורק לקבלן המבצע וכי היזם, המוכר יהיה פטור מכל חובה לתקן את הליקויים. האם במקרה כזה נחסמת דרכו של רוכש הדירה בפני הגשת תביעה בעתיד כנגד היזם? את מי עליו לתבוע? באילו מצבים הוא יוכל לתבוע הן את היזם והן את הקבלן המבצע?.
ה. במקרים רבים, בסמוך למסירת הדירה, ולאחר שהדירה נמסרה באיחור לעומת המועד המובטח בחוזה, מגיעים, הקבלן ורוכש הדירה להסדר של פיצוי בגין האיחור במסירה. הקבלן מחתים את הרוכש על מסמך לפיו תמורת קבלת התשלום הוא מוותר על כל תביעה עתידית כנגד הקבלן. האם חתימת הרוכש על מסמך כזה מונעת ממנו את האפשרות לתבוע את הקבלן בעתיד בגין ליקוי בניה?
ו. במקרים רבים, בסמוך לפני המסירה, מגיעים הקבלן והדייר להסדר, לפיו תמורת סכום כסף מסוים שמשלם הקבלן לרוכש הדירה, או וויתור מצדו של הקבלן על יתרת חוב מסוימת ממחיר הדירה, או שהקבלן נותן לרוכש "מתנה" בדמות מיזוג אויר מרכזי, או פרקט בחדר/ים מתחייב רוכש הדירה שלא לתבוע את הקבלן בעתיד בגין ליקויי הבניה. האם חתימה כזו נועלת בפני רוכש הדירה את שערי ביהמ"ש בתביעה עתידית?
15. פיצוי בגין ירידת ערך-
א. לעתים קרובות, חלק מהליקויים שמתגלים בדירה, אינם ניתנים לתיקון, במקרים כאלה יש לפנות לשמאי מקרקעין מוסמך אשר יקבע אם בגלל ליקוי זה או אחר נגרמה לדירה ירידת ערך ומה שיעורה. על פי החוק רק שמאי מקרקעין מוסמך, ולא מהנדס מוסמך לקבוע ירידת ערך שנגרמה לנכס בגין ליקויי בניה ו/או אי התאמות.
ב. מחלוקת נוספת שמתעוררת לעתים קרובות הנה, האם למרות שיתוקנו כל ליקויי הבניה כאמור בחוות דעת המומחה תוותר עדיין ירידת ערך שיורית לדירה בשל "אות הקלון" שדבק בה. מתי ובאילו נסיבות יאשרו זאת?
ג. מכאן, שאם מהנדס ינהל לבדו את הליך הבוררות, הוא לא יוכל לתת מענה לבעיות של ירידת ערך שמתגלות, ובמקרה כזה הוא יאלץ לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין מוסמך שיקבע את ירידת הערך.
ד. לעומת זאת, עורך דין המתמחה בתחום ליקויי הבניה שישמש כבורר, במקרה כזה ימנה אדם אחד, שהוא גם מהנדס וגם שמאי מקרקעין מוסמך, על מנת לקבל ממנו פתרון הן להערכת עלות תיקון הליקויים והן לגבי ירידת הערך. דבר זה יגרום לחיסכון כספי ניכר לצדדים המתדיינים, שכן, לא יהיה צורך לקבל שתי חוות דעת נפרדות משני בעלי מקצוע שונים, ובמקרה של צורך לחקור אותם, יחקרו אדם אחד ולא שניים וכך יגרום הדבר לחיסכון בזמן וליעילות הדיון בבוררות.
16. פיצוי בגין איחור במסירה-

א. אמנם נושא זה קיבל לאחרונה הסדר מוגדר בתיקון לחוק (בהנחה שהבורר המהנדס מכיר את החוק), אולם מרבית התיקים המתנהלים כיום, וגם אלה שידונו בשנים הקרובות, יידונו לפי המצב המשפטי הקודם, לפני כניסתו לתוקף של התיקון לחוק, לרבות כל הפסיקה הענפה שניתנה במהלך השנים, הניואנסים והאבחנות שנקבעו בפסיקה.

ב. מטבע הדברים, מהנדס אינו בקיא ברזי הפסיקה העוסקת בראש נזק זה ופסיקתו כבורר, תהיה מנותקת מההלכה הפסוקה, ומצב זה בוודאי אינו מיטיב עם הצדדים המתדיינים.
ג. מה הדין כאשר נקבע בהסכם המכר פיצוי מוסכם בגין איחור במסירה, אך בפועל דמי השכירות שרוכש הדירה שילם עבור הדירה ששכר עד לקבלת המפתח לדירתו החדשה, היו גבוהים בהרבה מהפיצוי שהוסכם עליו. האם רוכש הדירה זכאי לתבוע מן הקבלן פיצוי העולה על הסכום המוסכם ?
ד. בכל חוזי הרכישה של דירות מקבלנים, כלולים סעיפים לפיהם נאמר כי רוכש הדירה לא יהיה זכאי לקבל פיצוי בגין איחור במסירה של מספר קבוע של ימים ("גרייס") בין 60-120 ימים מכל סיבה שהיא. האם רוכש הדירה אכן מנוע מלתבוע פיצוי בגין תקופה זו?
ה. בכל חוזי הרכישה של דירות מקבלנים כלולים סעיפים לפיהם רוכש הדירה לא יהיה זכאי לקבל פיצוי כלשהו בגין איחור במסירה שנובע מרשימה אינסופית של סיבות, החל בשינויים בבניה, עבור דרך מחסור בחומרי בניה וכלה בסגר בשטחים, במחסור בפועלים וכו'. האם אלה נסיבות מוצדקות לאיחור במסירה ללא מתן פיצוי כספי כלשהו בגין האיחור במסירה ?
ו. מהי הדרך הנכונה להוכיח את הנזק בגין האיחור במסירה? אילו נזקים נוספים ניתן לתבוע כתוצאה מהאחור במסירה, אם בכלל ?
17. פיצוי בגין עגמת נפש-

א. זהו ראש נזק משפטי במהותו, הנשען על אדני החוק ומרופד בהררי פסיקה אשר פרטה פרמטרים וגורמים שונים ומאבחנים המשמשים לקביעת גובה הפיצוי, ויצרה אבחנה בין סוגים שונים של ליקויים שחלקם מזכים בפיצוי גבוה יותר מליקויים אחרים ועוד. ספק בעיני אם מהנדס מן השורה בקיא ומכיר את הפסיקה בתחום זה, כפי שעו"ד מן השורה אינו בקיא בכל תקנים וההוראות למתקני תברואה ואחרים המשמשים בתחום הבניה לרבות מחירון ביצוע עבודות-תחום השמור למהנדסים.

ב. מהם הפרמטרים הנשקלים בעת קביעת הפיצוי בגין עגמת הנפש?
ג. מהו היחס בין היקף הפיצוי הנפסק ובין סכום עגמת הנפש?
ד. האם כל סוג של ליקוי תורם באותה מידה לפסיקת הפיצוי בגין עגמת הנפש, או שמא קיימים ליקויי בניה ספציפיים המקנים לרוכש הדירה פיצוי רב יותר לעומת ליקויי בניה אחר?
ה. מהן הנסיבות המשפיעות על סכום הפיצוי שייפסק בגין עגמת נפש?
ו. האם ניתן לפסוק עגמת נפש בגין ליקויים ברכוש המשותף?
ז. האם ניתן לפסוק עגמת נפש לחברה שתובעת בגין ליקויי בניה שנגרמו לנכס שרכשה?
ח. ממתי יש להצמיד את הסכום הנפסק בגין עגמת נפש-מיום הגשת התביעה? מיום מתן חוות דעת המומחה? מיום מתן פסק הדין?
18. פיצוי בגין רכיב המע"מ בתביעות ליקויי בניה ובירידת ערך -

א. לסכומים הנפסקים בגין ליקויי בניה, יש לצרף, כמו לכל שרות אחר, מס ערך מוסף.

ב. האם יש להתנות את תשלום המע"מ רק כנגד הצגת חשבונית מס על ידי התובע?
ג. האם ניתן לקבוע כי בשל המצב הנוהג בענף בניה, קיים סיכוי רב כי התובע לא ישלם מע"מ ועל כן לא לזכותו בסכום זה?
ד. האם ניתן לשלול את תשלום המע"מ במקרה והתובע יבצע את התיקונים בעצמו, במו ידיו?
ה. האם יש להתחשב בעובדה כי בבעלות התובע עסק של חומרי בנין ולכן להקטין את סכום הפיצוי שייפסק לו?
ו. האם ניתן שלא לפסוק לתובע את סכום המע"מ כאשר קיים סיכוי סביר שהוא כלל לא יבצע את התיקונים?
ז. האם יש להוסיף מע"מ על סכומי נזק הנפסקים בגין ירידת ערך?
19. זכותו של דייר בודד לתבוע פיצוי בגין נזקים ברכוש המשותף או בחלק של הרכוש המשותף-

א. האם דייר אחד או דיירים אחדים בלבד מתוך כלל הדיירים בבנין זכאים לתבוע את מלוא הנזק שנגרם לרכוש המשותף?
ב. האם דייר אחד, או דיירים אחדים בלבד מתוך כלל הדיירים רשאים לתבוע ביצוע בעין של התיקונים על ידי הקבלן?
ג. האם דייר אחד זכאי לתבוע פיצוי בגין ליקוי בניה ברכוש המשותף אשר גורם לנזק לאותו ד

אודות צבי שטיין

צבי שטיין

התחבר לשליחת תגובה

לא פורסמו עדיין תגובות למאמר זה

RSS | הנחיות כתיבה | שאלות נפוצות | מאמרים מובילים | מאמרים אחרונים | הכותבים המובילים | צור קשר