מדריך לרוכשים דירה מקבלן – חלק 3

פורסם בתאריך 11/07/2012 ע"י גיא מנדלסון בקטגוריה נדל"ן ובניה | צפיות: 1280 | התחבר לדירוג המאמר

תגיות המאמר: נדלן, השקעה, דירות מגורים, השקעה בנדלן, עורך דין מקרקעין, רכישת דירה, מס שבח, מחשבון מס רכישה, מס שבח מקרקעין, עורך דין, מקרקעין, נדל"ן, נדל ן,

הבטחת הכסף שהושקע בנכס
בעת רכישת דירה חדשה עליכם להבטיח שכספכם לא יירד לטמיון במקרים שבהם לא תוכלו לקבל את הדירה כפי שהוסכם.
- עליכם, למשל, לדאוג לכך שתמסר לכם ערבות בנקאית. זו דרך יעילה ומומלצת להבטיח את כספכם במקרה שבו הקבלן לא יוכל למסור את הדירה עקב קבלת צווי עיקול למיניהם או מינוי כונסי נכסים נגד בעל הדירה או בעלי הקרקע.
- ודאו שנרשמה הערת אזהרה על הדירה או על החלק היחסי שלה בקרקע. בנוסף, בדקו שאין על הדירה צווי עיקול או שיעבוד מכיוון שהמקרים הללו יקבלו קדימות להערת האזהרה.
דעו שעל פי חוק המכר אסור לקבלן לקבל למעלה מ-7% מערך הדירה כל עוד לא הבטיח את השקעתכם באחת מן הדרכים שהוזכרו לעיל. אל תחתמו על החוזה לפני שהובטחה השקעתכם כחוק!
תשלום על פי שלבי הבנייה
אם הבטחונות שקבלתם אינם ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, זכותכם לשלם על הדירה כפי שנקבע בחוק (ולא לפי הנקבע בחוזה המכירה):
א) 40% ישולמו בגמר בניית התקרה של קומת העמודים או הרצפה של הקומה הראשונה. סכום זה כולל את המקדמה ששילמתם בעת החתימה על החוזה.
ב) 20% ישולמו עם גמר בניית שלד קומת הדירה – לא כולל צנרת מים וחשמל.
ג) 15% ישולמו עם גמר טיוח קירות הדירה (או תחליף אחר שהוסכם עליו).
ד) 15% ישולמו עם גמר הטיח החיצוני (או ציפוי אחר שעליו הסכמתם).
ה) 10% האחרונים ישולמו עם מסירת הדירה על פי כל תנאי החוזה.
וודאו שאתם מקבלים עבור התשלומים שלכם לקבלן קבלות מפורטות הכוללות את הסכום המלא ואת פרטי התשלום. כמו כן, בדקו שנעשה דיווח כיאות לרשויות המתאימות (משרד הבינוי והשיכון ומנהל מיסוי המקרקעין). דיווח מאוחר עלול לגרור קנסות ועיקולים – מצבים לא נעימים בעת אירוע משמח שכזה.
בעת רכישת דירה מקבלן על שני הצדדים מוטלות חובות תשלומי מיסים והיטלים – על פי חוק. אנו מפרטים כאן בקצרה בכל הקשור לתשלומים הללו:
דיווח לרשויות המס – חובה המוטלת על המוכר והקונה
בכל עסקת נדל"ן שבה מועברת זכות מקרקעין על המוכר והקונה לדווח לרשות המסים (מנהל מיסוי מקרקעין) – מיד לאחר ביצוע העסקה. לא מומלץ להתעכב עם הגשת הדוחות הללו מפני שאיחור גורר קנסות וריביות.
הקונה מגיש הצהרה על ידי הצהרה רגילה שמשמעותה פירוט התמורה בעד רכישת הזכות על הקרקע, ושעליה להיות מוגשת תוך 30 יום מיום החתימה על החוזה. אפשרות שנייה שעומדת בפני הקונה היא הצהרת שומה עצמית שבה מפורט סכום המס שעל המוכר לשלם, בנוסף לפירוט שהוזכר בהצהרה הרגילה, ועליה להגיע לרשות המסים תוך 50 יום מיום החתימה על החוזה.
מסים שעל רוכש הדירה לשלם
על הרוכשים והמוכרים בעסקאות נדל"ן מוטלים מיסים מסויימים. על המוכר, למשל, מוטל מס שבח שחישובו נעשה בעזרת שקלול נתונים מסויימים. על רוכש דירה לעומת זאת, מוטל מס רכישה, שמחירו נקבע על פי מדרגות מס שמתעדכנות כל שלושה חודשים.
בחוק מוגדרות גם הקלות מסויימות לרוכשי דירות שהם, למשל, עולים חדשים, נפגעי פעולות איבה, או אפילו קרובי משפחה של המוכר. זוג צעיר שזו לו הדירה הראשונה שרכש זכאי לפטור ממס על רכישת דירה בסכום מסויים הקבוע בחוק.

אודות גיא מנדלסון

גיא מנדלסון

הדפס מאמר שלח מאמר לחבר פרסם מאמר זה באתרך צור קשר עם כותב המאמר