כיצד עלינו לחשב מס שבח? | Publisher
מאמרים ותוכן איכותי להפצה חופשית ברשת

שלום, אורח

זכור אותי

שחזור סיסמא

קטגוריות


כיצד עלינו לחשב מס שבח?

פורסם בתאריך 01/12/2012 ע"י שירה אלה בקטגוריה מיסים | צפיות: 1201 | התחבר לדירוג המאמר

תגיות המאמר: מס שבח, מיסים

מאת: דגנית חן

מבוא

מס שבח מקרקעין הינו מס המוטל על רווחי הון שמקורם במקרקעין. המס מוטל על השבח בלבד, כלומר על ההפרש שבין מחיר הקנייה בעבר לבין מחיר המכירה בהווה, ועל המוכר לשלמו לפני העברת המקרקעין לקונה. רווח גם בקיצור: מס שבח. חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) התשכ"ג – 1963, מטיל מס על הרווח ההוני שנוצר בגין מכירת זכות במקרקעין ו/או פעולה באיגוד מקרקעין.

ביהמ"ש העליון קבע כי מנהל מס שבח אינו יכול לחייב בתשלום מס שבח מקרקעין באופן אוטומאטי ושעה שהוא מבקש לחייב במס, שומה עליו להבהיר בצורה ברורה מהי העסקה הרלוונטית, מי הצדדים לה, מה מהותה ומה מקור ובסיס חיובה במס. שכן, אין זה ראוי שמנהל מס שבח ייתלה בקונסטרוקציות בלתי ברורות ומשתנות בעת קביעת המיסים.

ע"פ תפיסה זו של ביהמ"ש העליון חייבת רשות המיסים לנהוג במלוא האחריות וההגינות שעה שהיא קובעת לא רק מי חייב בתשלום מס שבח אלא גם כמה מיסים הוא חייב לשלם כדברי ביהמ"ש העליון אשר קבע בעניין כי על רשות המיסים לנקוט ב"הליך מס ראוי והתנהגות ראויה והגונה של רשות מס אל מול נישום".

אופן חישוב מס שבח מקרקעין

לכאורה, חישוב מס שבח נראה כפעולה חשבונית טריוויאלית, אולם פעולה זו אינה כה פשוטה כפי שנראית בתחילה. ראשית, לצורך חישוב המיסים בצורה נאותה והוגנת יש לבחון ולבדוק מהו השווי ביום המכירה של זכות במקרקעין, כאשר הזכות נקייה מכול שעבוד, הבא להבטיח חוב, משכנתא או זכות אחרת. בכול הנוגע לשווי המכירה, יום המכירה הינו היום הקובע להערכת שווי המכירה לצורך חישוב השבח והמס בגינו.

ליום הרכישה משקל סגולי רב בעל משמעות רבה לצורך חישוב המיסים, ראשית לא מוכרים ניכויים שנעשו קודם ליום הרכישה, שנית קביעת שיעור המס, תלויה ועומדת ביום הרכישה:

א. נכסים שנרכשו קודם לשנת 1948 שיעור המס יעמוד על 12% מהשבח.

ב. נכסים שנרכשו בין השנים 1948 - 1960 שיעור המס יעמוד על 12% ועוד 1% לשנה, קרי נכס שנרכש בשנת 1958 שיעור המס יעמוד על 12% + 9% = 22%.

ג. נכסים שנרכשו בין השנים 1961 – 07/11/2001 שיעור המס עבור יחיד יעמוד על שיעור של כ-50% מהשבח, ואילו עבור חבר בני אדם שיעור המס יעמוד על שיעור של 36% מהשבח.

ד. נכסים שנרכשו לאחר 07/11/2001 שיעור המס עבור יחיד יעמוד על 20% מהשבח ואילו עבור חבר בני אדם שיעור המס יעמוד על שיעור של 25%.

עמדת ביהמ"ש בפרשת רוזנבאום

על עמדת ביהמ"ש בכל הנוגע לאופן חישוב מס שבח מקרקעין ניתן לעמוד ביתר הרחבה בפרשת רוזנבאום [ראה ע"א 640/84 מנהל מס שבח מקרקעין נ' ש' רוזנבאום, פד"א י"ז 59 (להלן: פרשת רוזנבאום)].למשיבה (להלן: הנישומה) נצמח שבח-מקרקעין (להלן : השבח) במכירת זכות במקרקעין. במשך עשר השנים שקדמו לכך, וכן בשנה שבה נצמח השבח לנישומה לא הייתה כל הכנסה חייבת במס. בחישוב מס שבח-המקרקעין (להלן : מס-השבח) על השבח התעוררה מחלוקת כפולה בין מנהל המס לבין הנישומה.

הנישומה טענה, שיש לחלק את השבח לשישה חלקים, כמצוות סעיף 48א(ה)(1) לחוק מס שבח מקרקעין, התשכ"ג - 1963 ולחשב את חבות המס על שישית זו תוך שימוש בנקודות-הזיכוי כבר בשלב זה. את התוצאה המתקבלת יש להכפיל ב-6, וזו החבות הסופית במס-שבח המקרקעין. בכך הנישומה זכתה, הלכה למעשה, בנקודות-זיכוי שהיקפן גדול פי שישה מנקודות-הזיכוי המגיעות לה בכל שנת-מס על-פי פקודת מס הכנסה. מנגד, מנהל-המס טען, שיש להעניק לנישומה רק פעם אחת את נקודות-הזיכוי בכך שמחשבים את החבות במס על השישית ללא נקודות-הזיכוי, מכפילים תוצאה זו ב-6 ומהמכפלה המתקבלת מפחיתים את נקודות-הזיכוי.

שיעור המס בראי הפסיקה (פרשת רוזנבאום)

השאלה השנייה עסקה בהיקף תחולתה של הקלת המס הקבועה בסעיף 121(ב) לפקודת מס הכנסה שלפיו על הכנסה מנכס בית עד גובה מסוים מוטל מס בשיעור של 25%, הגם שהכנסה זו אינה הכנסה מיגיעה אישית (במיסים הכוונה להכנסה המתקבלת משכר עבודה, ממשכורת או מהכנסה של עצמאי וכן מסוגים מסוימים של קצבאות). בית-המשפט נדרש לשאלה, האם הוראה זו חלה גם על שבח-מקרקעין. לעניין זה קבע ביהמ"ש העליון לעניין חישוב החבות במס-שבח יש לאמץ את עמדת הנישומה, בעוד שלגבי שאלת שיעורי המס הוא אימץ את עמדת מנהל-המס ופסק כי הקלת המס על הכנסה מנכס בית אינה חלה על שבח-מקרקעין.

סיכום

חישוב מיסים אינו דבר של מה בכך. כפי שקובע ביהמ"ש העליון בפס"ד רוזנבאום הרי ש"אין מס מגיע בעלמא - בחלל ריק". לכן, יש להתייחס לכל הנושא של חישוב מס השבח המוטל בגין מכירת זכות במקרקעין בכובד ראש ותוך עם התייעצות עו"ד המתמחה בתחום המיסים וכן בתחום הנדלן - ראו פורום נדלן.

אודות שירה אלה

שירה אלה

RSS | הנחיות כתיבה | שאלות נפוצות | מאמרים מובילים | מאמרים אחרונים | הכותבים המובילים | צור קשר