באיזו שכונה בקריות הכי כדאי להשקיע בדירה? | Publisher
מאמרים ותוכן איכותי להפצה חופשית ברשת

שלום, אורח

זכור אותי

שחזור סיסמא

קטגוריות


באיזו שכונה בקריות הכי כדאי להשקיע בדירה?

פורסם בתאריך 11/30/2011 ע"י אריה ניר בקטגוריה נדל"ן בארץ | צפיות: 523 | התחבר לדירוג המאמר

תגיות המאמר: תשואה שנתית, השכרת דירות בקריות

 


באיזו שכונה בקריות הכי כדאי להשקיע בדירה?

בגיליון מס' 7, לפני כשנתיים וחצי, המלצתי בחום להשקיע – גם בקריות – בדירות קטנות ובינוניות (1 עד 3 חדרים), שבהן התשואה בגין השכרה היא גבוהה יחסית (בתקופה דאז 1-5/2009 נעה בין 8.8% על 1 חדר לבין 7.2% על 3 חדרים). ב"גדול" המלצה זו עומדת בעינה, אפילו אם אחוזי התשואה קטנו (אנא זיכרו כי חלופת הריבית הבנקאית דהיום קטנה מ-4%).
הפעם דגמתי את הדירות לפי 4 קטיגוריות של מס' החדרים, כך: 1-1.5 ח'; 2-2.5 ח';
3-3.5 ח'; 4-4.5 ח' – בשכונות השונות של שלוש קריותינו ה"ה: ק. חיים, ק. מוצקין, ק. ביאליק. הנתונים נלקחו לגבי תקופת החודש שבין 27.10.2011 עד 28.11.2011 (עונתית זה נחשב חודש מתון, אחרי תקופת הקיץ). הדגימה נעשתה מתוך 2 אתרי האינטרנט המובילים בשנים האחרונות – "יד 2" ו-"winwin". אציין באופן כללי כי המחירים שנקובים באתרים הנ"ל הינם בד"כ מחירים התחלתיים מ"הרהורי ראשם וליבם" של המוכרים/המשכירים – לא המחירים הריאליים שנקבעים בתום המו"מ בין הצדדים.
הבה נראה תחילה על אלו שכונות אנו מדברים:-
קרית חיים קרית מוצקין קרית ביאליק
מזרחית ותיקה דרום
מערבית מרכז כפר
בן-צבי/צייטלין פנטגון מרכז
שד' דגניה בנה ביתך סביניה*)
צפון קריון
צעירה**) רקפות
קדיש לוז***) אפק
דרך עכו צור שלום
חשמונאים
הערות: *) כולל גם קרית שמריהו.
**) כולל גם נווה גנים.
***) הרחובות בן צבי/צייטלין, שד' דגניה (בק. חיים); קדיש לוז, דרך עכו,
חשמונאים (בק. מוצקין) – הינם רחובות ארוכים/גדולים/מאוכלסים, ולכן
נדגמו כאן כשכונות בפני עצמן.
הנה טבלת המימצאים שהעליתי: ב-3 הקריות שלנו יש איפוא 21 שכונות (כולל הרחובות ה"גדולים"). לכל שכונה מופיעות 4 הקטיגוריות עפ"י מספר החדרים לעיל. המחירים המצויינים בטבלה – הן למכירה והן להשכרה – הינם מחירים ממוצעים בש"ח, כאשר בסוגריים הצמודים לכל מחיר מופיע מספר הדירות שנדגמו באותה קטגוריה (סה"כ נמנו בדגימה 393 דירות למכירה ו-310 דירות להשכרה) :-

מחיר שכ"ד תשואה
מכירה חודשי שנתית
1.קרית חיים מזרחית
*1-1.5 ח' - - -
*2-2.5 ח' -.575,000(1) -.2430(8) 5.07%
*3-3.5 ח' -.625,000(6) -.2585(10) 4.96%
*4-4.5 ח' -.865,000(35) -.3170(7) 4.39%
2.קרית חיים מערבית
*1-1.5 ח' - - -
*2-2.5 ח' -.370,000(5) -.1920(5) 6.22%
*3-3.5 ח' -.485,000(13) -.2075(18) 5.13%
*4-4.5 ח' -.680,000(8) -.2750(2) 4.85%
3.קרית חיים מזרחית-בן-צבי/צייטלין
*1-1.5 ח' - - -
*2-2.5 ח' - -.1735(2) -
*3-3.5 ח' -.410,000(8) -.1920(5) 5.61%
*4-4.5 ח' -.695,000(1) - -
4.קרית חיים מערבית – שד' דגניה
*1-1.5 ח' - - -
*2-2.5 ח' -.410,000(8) -.1770(15) 5.18%
*3-3.5 ח' -.465,000(15) -.2035(11) 5.25%
*4-4.5 ח' - - -
5.מוצקין הותיקה
*1-1.5 ח' -.285,000(5) -.1420(8) 5.97%
*2-2.5 ח' - -.2120(7) -
*3-3.5 ח' -.710,000(11) -.2980(10) 5.03%
*4-4.5 ח' -.955,000(23) -.3100(12) 3.89%
6.מוצקין מרכז
*1-1.5 ח' - -.1450(1) -
*2-2.5 ח' -.455,000(4) -.1970(16) 5.19%
*3-3.5 ח' -.745,000(19) -.2350(21) 3.78%
*4-4.5 ח' -.805,000(15) -.3070(7) 4.57%
7.מוצקין פנטגון
*1-1.5 ח' -.240,000(1) -.1500(1) 7.50%(?)
*2-2.5 ח' -.480,000(2) -.2080(11) 5.20%
*3-3.5 ח' -.445,000(3) - -
*4-4.5 ח' -.900,000(1) - -
8.מוצקין בנה-ביתך
(לא היו כלל דירות למכירה/להשכרה בשכונה זו).
9.מוצקין צפון
*1-1.5 ח' - - -
*2-2.5 ח' - - -
*3-3.5 ח' - - -
*4-4.5 ח' -.845,000(5) -.3360(5) 4.77%
10.מוצקין צעירה
*1-1.5 ח' - - -
*2-2.5 ח' - - -
*3-3.5 ח' -.850,000(5) -.3050(1) 4.30%
*4-4.5 ח' -.1,015,000(20)-.3630(6) 4.29%

 

 

 


מחיר שכ"ד תשואה
מכירה חודשי שנתית
11.מוצקין – קדיש לוז
*1-1.5 ח' - - -
*2-2.5 ח' - -.1850(1) -
*3-3.5 ח' -.510,000(10) -.2060(5) 4.84%
*4-4.5 ח' -.735,000(5) -.2785(3) 4.54%
12.מוצקין – דרך עכו
*1-1.5 ח' - - -
*2-2.5 ח' - -.2025(4) -
*3-3.5 ח' -.470,000(10) -.2360(4) 6.02%
*4-4.5 ח' - -.3025(4) -
13.מוצקין – חשמונאים
*1-1.5 ח' - - -
*2-2.5 ח' - - -
*3-3.5 ח' -.630,000(14) -.2425(4) 4.61%
*4-4.5 ח' -.990,000(8) - -
14.ביאליק דרום
*1-1.5 ח' - -.1500(2) -
*2-2.5 ח' -.365,000(3) -.1835(7) 6.03%
*3-3.5 ח' -.615,000(4) -.2280(7) 4.44%
*4-4.5 ח' -.585,000(5) - -
15.ביאליק כפר
*1-1.5 - -.2500(2) -
*2-2.5 - -.1600(1) -
*3-3.5 - -.2600(1) -
*4-4.5 - - -
16.ביאליק מרכז
*1-1.5 ח' - - -
*2-2.5 ח' - -.2450(2) -
*3-3.5 ח' -.585,000(6) -.2630(6) 5.39%
*4-4.5 ח' -.920,000(5) -.2700(1) 3.52%
17.ביאליק סביניה
*1-1.5 ח' - - -
*2-2.5 ח' -.530,000(2) -.2240(13) 5.07%
*3-3.5 ח' -.640,000(36) -.2640(21) 4.95%
*4-4.5 ח' -.805,000(33) -.2685(3) 4.00%
18.ביאליק קריון
*1-1.5 ח' - - -
*2-2.5 ח' - - -
*3-3.5 ח' -.985,000(1) -.3360(3) 4.09%
*4-4.5 ח' -.1,135,000(6) - -
19.ביאליק רקפות
*1-1.5 ח' - - -
*2-2.5 ח' - - -
*3-3.5 ח' -.830,000(2) - -
*4-4.5 ח' -.1,315,000(6) -.4500(1) 4.10%
20.ביאליק אפק
*1-1.5 ח' - - -
*2-2.5 ח' - -.1900(1) -
*3-3.5 ח' -.585,000(3) -.2200(2) 4.51%
*4-4.5 ח' -.585,000(1) - -
21.ביאליק צור שלום
*1-1.5 ח' - - -
*2-2.5 ח' -.325,000(3) -.1430(3) 5.28%
*3-3.5 ח' -.440,000(11) -.1985(17) 5.41%
*4-4.5 ח' -.755,000(5) -.2685(3) 4.26%
ניתוח המימצאים בטבלה

1. התשובה לשאלתנו בכותרת המאמר מיהי השכונה "המניבה ביותר" – ממש הפתיעה אותי: ובכן, קרית חיים מערבית (לא שד' דגניה) היא המובילה (!) – עם תשואה שנתית של 6.22% בקטגוריית ה-2-2.5 חדרים. האמת שחשבתי כי השכונה הותיקה בק. מוצקין היא זו שתוביל – אך זה לא קרה ("רק" 5.97% בקטגוריית ה-1-1.5 חדרים).
2. המגמה הכוללת של תשואה שנתית בגין השכרת דירות בקריות נעה סביב ה-5%: בתוך 21 השכונות שבטבלה היו סה"כ 37 מקרים בהם יכולתי לחשב את התשואה: מתוכם 17 מקרים היו מעל 5%; 17 מקרים נוספים היו בין 4-5%; רק 3 מקרים היו פחות מ-4%. זה בהחלט מימצא חיובי כשלעצמו.
(להבנת המדובר, מקרים שלא חושבו הם כאשר בקטגוריה מסויימת לא היו כלל דירות
למכירה ו/או להשכרה. למשל, קטגוריית 1-1.5 ח' ברוב השכונות לא חושבה כיוון
שאין כמעט להשיג דירות כאלו בקריות).
3. מגמה נוספת עליה אפשר להצביע עפ"י מימצאי הטבלה (וזה לא חדש לנו): ככל שמספר החדרים עולה, כך התשואה יורדת. בדגימה שלנו קטגוריות 1-1.5 ח' ו-2-2.5 ח' נמצאות על תשואה סביב ה-5.5% עד 6%; ואילו קטגוריית ה-4-4.5 ח' נמצאת סביב ה-4% עד 4.5%.
4. כדאי לשים לב למהימנות הנתונים. הכוונה כמה דירות יש בכל קטגוריה. למשל,
התשואה 7.50% בקטגוריית 1-1.5 ח' במוצקין פנטגון (שכונה מס' 7 בטבלה) לא
צריכה להרשים אותנו: זאת מאחר שבסה"כ יש שם דירה אחת שנמכרה ודירה אחת
שהושכרה – בקיצור, אין פה "מספיק בשר"=הנתון הזה לא מספיק מהימן.
לעומת זאת, התשואה 4.95% בקטגוריית 3-3.5 ח' בביאליק סביניה (שכונה מס' 17)
כן תרשים אותנו: יש שם 36 דירות שנמכרו ו-21 דירות שהושכרו – "בשר שמן"
לכל הדיעות.

להתראות בגיליון הבא – אריה.

 

נ.ב. מאמר זה הופץ אל כ-300 חברי "מועדון בעלי בתים בקריות" החיים בארץ ובחו"ל, במסגרתו הם מקבלים אחת לחודש-חודשיים טיפים ועדכונים שונים על הנעשה בשוק הדירות בקריות. אתם מוזמנים להצטרף: כיתבו אלי אל arienir1@gmail.com, ואשמח לענות לכם בהקדם

 



 

 


 

אודות אריה ניר

אריה ניר

התחבר לשליחת תגובה

לא פורסמו עדיין תגובות למאמר זה

RSS | הנחיות כתיבה | שאלות נפוצות | מאמרים מובילים | מאמרים אחרונים | הכותבים המובילים | צור קשר