השקעה בנדלן מניב | Publisher
מאמרים ותוכן איכותי להפצה חופשית ברשת

שלום, אורח

זכור אותי

שחזור סיסמא

קטגוריות


השקעה בנדלן מניב

פורסם בתאריך
Warning: date() [function.date]: It is not safe to rely on the system's timezone settings. You are *required* to use the date.timezone setting or the date_default_timezone_set() function. In case you used any of those methods and you are still getting this warning, you most likely misspelled the timezone identifier. We selected 'America/New_York' for 'EDT/-4.0/DST' instead in /home/publihse/public_html/article.php on line 204
04/29/2009 ע"י טל הולצר בקטגוריה נדל"ן ובניה | צפיות: 1146 | התחבר לדירוג המאמר

תגיות המאמר: נדלן, נדלן מניב

השקעה בנדל"ן מניב הינה השקעה בנכס נדל"ני, אשר מניב לבעליו תשואה שוטפת על ההון העצמי שהשקיעו ברכישתו. סוגי הנדל"ן להשקעה יכולים להיות רבים ומגוונים. הצורה הנפוצה היא כמובן דירה למגורים המשמשת עבור רוכשיה להשכרה, או אפילו בניין דירות. בנוסף לכך, אפיקי ההשקעה הפוטנציאליים הקיימים עבור משקיעים בכל קנה מידה יכללו גם נדל"ן לשימושים מסחריים: בנייני משרדים, בניינים תעשייתיים המושכרים לשימושי מסחר או מלאכה, מחסנים, או אפילו מגרשים לשימוש ייחודי כגון מגרשי חניה.
בנדל"ן כמו בכל תחום אחר צריך להבין. איתור ובחירת נכס נדל"ן מניב להשקעה אינו משימה פשוטה, אך היא אינה משימה בלתי אפשרית, ולמעשה הינה ברת ביצוע עבור מספר רב מאוד של משקיעים בכל קנה מידה והתמקצעות בתחום. כמו בנושאים רבים אחרים – בראש ובראשונה דרוש שכל ישר.
בנוסף, ישנם מספר כללים עקרוניים המומלצים עבור כל מי שרוצה לבחון את אפיק ההשקעה בנדל"ן מניב: מגבלות ההון העצמי הקיים, מגבלות ההון אותו יכול המשקיע ללוות, טיב יכולת האיתור של נכס מניב טוב עבור המשקיע והתאמה של יכולת הטיפול העתידית שלו בתפעול הנכס.

הון עצמי קיים

מגבלת ההון העצמי הראשוני תקבע במקרים רבים את היקף העסקה אותו יכול המשקיע בנדל"ן לעכל. ברוב המקרים לא יעניק הבנק ללווה עבור נכס נדל"ן מניב סכום העולה בהרבה על 70% מהנכס. להוציא מקרים מיוחדים שבהם הנכס הינו לשימוש מסחרי כגון בניין משרדים או חנות בקניון, המושכרים כבר עם חוזה של שוכר נוכחי לטווח ארוך של שנים ומעלה, ייתכנו הבדלים ברמת המוכנות של בנק מלווה לממן אפילו 90% מהנכס. לרוב אין זה כך בנדל"ן מסוג דירה פרטית למשל. בהתאם, הון עצמי ראשוני יקבע את טווח המחיר של נכס הנדל"ן אותו המשקיע יכול לחפש. הון עצמי של 100,000$ יכול למנף רכישת דירה אחת באזור ביקוש במרכז אך עשוי לאפשר למשל רכישה של 3 דירות בפריפריה.

מגבלות ההון אותו יכול הלווה לקבל כמשכנתא

נתון המימון הינו הגורם החסר הנדרש להערכה ע"י כל משקיע כדי לחשב את טווח המחיר של נכס הנדל"ן המניב אותו יכול המשקיע לרכוש. כפי שכבר ציינו, לאופי הנכס תהיה מידת השפעה על מוכנות הבנק נותן המשכנתא להשתתף במימון הרכישה, אולם כמובן שגם ליכולת ההחזר של המשקיע ורמת הבטוחות שיציג יסייעו בכך. כלל אצבע ראשוני הינו רכישה של נכס במצב של תזרים שוטף משכירות חיובי. כלומר מצב שבו השכירות המתקבלת מהנדל"ן המניב, גבוהה מההוצאה בגין המימון של המשכנתא שנלקחה עבור רכישתו. במקרה כזה יש לבחון גם את הפדיון המתקבל מהנכס כדי להעריך האם רכיב המימון בתוספת ההון העצמי מתאימים לרכישת הנכס.

יכולת האיתור של נכס הנדל"ן המניב להשקעה

לרכיב יכולת מציאת הנכס, מצטרפים רכיבים שאינם קשורים בהכרח במשאבים חומריים כגון הון ויכולת החזר. זמן הינו דוגמה טובה לכך. כמובן שקשרים טובים עם מתווכים, שמאים, קבלנים, ושאר יודעי דבר עשויים לקדם אתכם באיתור הזדמנויות ההשקעה ובאיתור נכס נדל"ן עבורכם. אך גם זמינות משאב הזמן הינה הכרחית בכדי לבצע את הבדיקות הנדרשות, ולרוב גם ליצור בפועל את הקשרים הנדרשים עם הגורמים השונים כדי להגיע לאיתור הנכס מלכתחילה. אחת העצות הטובות ביותר עבור מי שמעוניין בהשקעה בנדל"ן מניב יכולה במקרים רבים להיות – סבלנות. ללמוד סוג מסויים של נכסים, לדוגמא, דירות פרטיות באזור ביקוש מסויים: כיצד הן מתומחרות, מהו שוק השכירות שלהן, מהם ההבדלים במפרט הנכסים והשפעותיהם על רמת הביקוש והמחיר לנכס ועוד. משקיע פוטנציאלי אשר סל הכלים והיכולות שלו לאתר נכס של נדל"ן מניב להשקעה, יבצע לרוב עסקה טובה יותר, בעיקר טובה יותר בהיבט התאמתה לדרישותי כמשקיע.

יכולת תפעול הנכס כנדל"ן מניב בעתיד ע"י המשקיע

נדל"ן מניב, מתוקף הגדרתו ואפיונו, הינו נכס הדורש תחזוקה והתעסקות ברמה כלשהי. בדרך כלל, באינטנסביות שאינה נלקחת בהכרח בחשבון ע"י משקיע לא מנוסה. כאן ישחק תפקיד השכל הישר עבור כל מתעניין בהשקעה בנדל"ן מניב. ייתכן שעבור משקיע אחד, דווקא דירה פרטית באילת תיתפס כקלה לתפעול, כי למרות שהינו תושב מטולה, אביה של אשתו הינו מתווך הגר באילת ומתחייב לטפל עבורו בנכס במהלך השנים שלאחר הרכישה. ייתכן שעבור משקיע אחר המתגורר בתל אביב, רכישת דנדל"ן למגורים להשכרה אינו בא בחשבון כי איננו מעוניין להתעסק כלל בתחזוקת הנכס, טיפול בבעיות דיירים וכיו"ב. עבורו דווקא רכישה של חנות פרטית קטנה בקניון במרכז הארץ והשכרתה לטווח ארוך הינה אופציה מועדפת שתקל עימו את היבטי התפעול בהשקעה באפיק הנדל"ן המניב.

סיכום

בחירה באפיק הנדל"ן המניב להשקעה יכולה וצריכה לקרוץ עבור רבים. בסקירה הקצרה לעיל לא הוזכרו גורמים רבים אליהם צריכים להתייחס בבחינת כל השקעה, לרבות בנדל"ן. היבטי מיסוי כלליים, היבטי מיסוי פרטניים של כל משקיע, תכנון אסטרטגי של מימוש ההשקעה ובחינת חלופות יציאה מההשקעה במהלך התקופה, חלופות בשוק השכירות לנכס ועוד. ייטיב לעשות כל משקיע הבוחן השקעה בנדל"ן מניב, ללמוד את האופציות העומדות לרשותו, להתמקד במספר מצומצם של סוגי נכסים ואזורים, ללמוד ככל הניתן – במיוחד ע"י התייעצות וקבלת עזרה מהגורמים מקצועיים הטובים ביותר בהם יוכל להסתייע. כמובן שיש נכסי נדל"ן טובים יותר מאחרים, אך לא בהכרח ניתן לומר שהשקעה בדירה פרטית להשכרה בגבעתיים, בהכרח טובה יותר מרכישת מחסן לשימוש תעשייתי בקרית אריה בפתח תקוה. במידה רבה החיפוש צריך להיעשות אחר השקעה טובה, אשר מתאימה יותר לדרישות המשקיע עצמו. בסופו של דבר, בהרבה מובנים – השכל הישר, הנמצא לעזרתו של המשקיע, יהיה זה שינתב אותו וימצא עבורו את עסקת ההשקעה בנדל"ן מניב, הטובה ביותר והמתאימה ביותר בעבורו.
 

אודות טל הולצר

טל הולצר - נדל"ן פורטל

טל הולצר

התחבר לשליחת תגובה

לא פורסמו עדיין תגובות למאמר זה

RSS | הנחיות כתיבה | שאלות נפוצות | מאמרים מובילים | מאמרים אחרונים | הכותבים המובילים | צור קשר