מכירת דירה - טיפים משפטיים שימושיים | Publisher
מאמרים ותוכן איכותי להפצה חופשית ברשת

שלום, אורח

זכור אותי

שחזור סיסמא

קטגוריות


מכירת דירה - טיפים משפטיים שימושיים

פורסם בתאריך 09/12/2011 ע"י עמית ורד בקטגוריה חוזים | צפיות: 1338 | התחבר לדירוג המאמר

מכירת דירה - טיפים משפטיים שימושיים

כללי

עסקת מכירת דירה אינה עסקה פשוטה כלל ועיקר, אלא כרוכה בבדיקות שונות גם מצד המוכר ויש לבצעה באופן מקצועי.

במאמר זה נרכז עבורכם מספר טיפים שימושיים למוכרי דירות מגורים בישראל, לרבות - מה חשוב לשים לב כשמוכרים דירה מה כולל חוזה של מכירת דירה, מהם השלבים השונים בתהליך של מכירת דירה, ועוד.

כמו כן, חשיבות טיפול משפטי מקצועי בחוזה מכירת דירה ע"י עורך דין מקרקעין, מדוע מומלץ הדבר ואין למכור דירה ללא ליווי משפטי הולם ומהן הסכנות הטמונות במהלך שכזה...

טרם שניגש לגופם שם דברים, להסרת ספק, נציין ונבהיר, כי מאמר זה אינו מתיימר להוות ייעוץ משפטי, אין להסתמך עליו ונועד לקריאה לצורך מידע כללי בלבד, וכי טרם ביצוע כל פעולה במקרקעין יש ומומלץ להיוועץ באופן מסודר עם עו"ד מקרקעין ולקבל חוו"ד משפטית פרטנית בנושא, הכול בהתחשב בנתונים וצרכים ספציפיים של כל אדם, העשויים להשתנות ממקרה למקרה.

טרם מכירת הדירה - שלבים מקדמיים

במאמר זה נתייחס ונתמקד הפעם כאן בשלבים של טרום חתימת חוזה מכר. לגבי הליכים ופרוצדורה שלאחר חתימת חוזה דירה - נביא הנושא במאמר נפרד בקרוב, בהמשך. יצוין, כי במאמר נפרד כבר התייחסנו לנושא של רכישת דירה כאשר יש אמנם לא מעט עניינים החופפים בין הנושאים הללו, אולם במקביל יש גם הבדלים לא מעטים בין המוכר לבין הקונה כשעסקינן בעסקת חוזה דירה, ומכל מקום במאמר זה אנו מתמקדים בנקודת המבט של המוכר בלבד.

בדיקת נסח טאבו

כבר בשלב הראשוני של מכירת דירה, רצוי להוציא נסח טאבו כדי לוודא את המצב הרישומי של הדירה. ניתן כיום לעיין ולהדפיס נסח טאבו באתר הממשלתי של משרד המשפטים, תוך דקות ספורות, בעלות זניחה. מעיון בנסח הטאבו תוכלו לוודא שאכן הדירה רשומה על-שמכם, כי לא קיימים עיקולים או הערות שלא ידועים לכם והעלולים למנוע או להפריע להליך מכירת דירה. אם יתגלו בעיות כל שהן - יהיה ניתן לטפל בהן באמצעות עו"ד מקרקעין מבעוד מועד...

 

 

בדיקת יתרת סילוק משכנתא

במידה ונטלתם הלוואת משכנתא בגין רכישת הדירה, יש צורך לוודא מהי יתרת סילוק המשכנתא. כמו כן, ככל שהנכם מוכרים דירה ומעוניינים במקביל לרכוש דירה אחרת, יש להיערך מראש בעניין המשכנתא, כלומר, להחליט האם אתם מעוניינים לפרוע אותה, או לגרור אותה, דהיינו, להעביר אותה לדירה האחרת אותה תרכשו. תוכלו לברר מול הבנק למשכנתאות או עו"ד מקרקעין מטעמכם בדבר הפרוצדורה הכרוכה בכך. בנוסף, סביר להניח כי הרוכש יבקש לראות אסמכנתא ליתרת סילוק המשכנתא וטוב יהיה אם תארגנו לעצמכם אישור כאמור מהבנק למשכנתאות, מבעוד מועד (ניתן גם להוציא מהאינטרנט, למי שיש גישה לחשבון).

עליכם גם לתכנן מאיזה תשלום של התמורה אותה תקבלו בגין מכירת דירה אתם מייעדים לצורך סילוק המשכנתא (ותוך שלוקחים בחשבון, כי הרכוש יעדיף לסלק תשלום זה בהקדם מתוך תשלומיו).

בדיקת היטל השבחה

ברשות המקומית או העירייה תוכלו לערוך בירור האם בגין מכירת הדירה יש לשלם היטל השבחה. רצוי לבדוק נושא זה מראש כדי למנוע הפתעות בהמשך. ההליך יכול לקחת מספר ימים ותקבלו תשובה, לפיה תוכלו לכלכל את צעדיכם, לרבות לענין התמורה וכיוצ"ב.

אם יש לדירה זכויות בנייה לא מנוצלות יתכן ויהא חיוב היטל השבחה בגינן, זאת ככל שמדובר בתוכנית חדשה שאושרה, אולם במקביל יש לכך גם השפעה אולי על המחיר אותו תוכלו לדרוש. לכן, כאמור, כדאי לבצע הבדיקה הזו מראש ושיהיו בידיכם כל הנתונים הלרבנטים לעסקת מכירת דירה.

בדיקת חריגות בניה

אם יש לכם חשש כי יש בדירה חריגות בנייה, או שביצעתם עבודות בנייה ללא היתר, רצוי להסדיר הנושא, או לקחת בחשבון שתידרשו לכך בהמשך, ולכן לא להצהיר דברים בלתי נכונים בחוזה בהקשר האמור, כי חלה עליכם חובת גילוי ותום-לב, אשר אם יתברר שהסתרתם מידע - הדבר יכול להיות בעוכריכם ולעלות לכם כסף לתיקון מהעוות שלא לדבר על סכנה של הפרת חוזה מכירת דירה.

לא לחתום על זכרון דברים

חשוב מאוד שלא לחתום על זכרון דברים. אם מצאתם קונה פוטנציאלי, גשו ישירות ומיד לעו"ד מקרקעין. זכרון דברים הוא מסמל מחייב מבחינה משפטית ולכן אתם עשויים להיות בבעיה במקרה של חילוקי דעות מול הקונה בהמשך.

במיוחד יש להדגיש, כי היה ותחתמו על זכרון דברים לא תוכלו להתחרט, וכי הקונה רשאי לרשום הערת אזהרה על הדירה, אותה לא תוכלו להסיר אלא בהסכמתו או ע"י צו בית משפט, דבר הכרוך בזמן רב, הוצאות גבוהות ושכ"ט עו"ד וכיוצ"ב.

לכן ההמלצה החד-משמעית הינה שלא לחתום בשום אופן על זכרון דברים! אם בכך זאת אתם מתעקשים, חובה להכניס סעיף לפיו הקונה לא יהיה רשאי לרשום הערת אזהרה, וכן סעיף "מילוט" סביר במקרה של אי חתימת חוזה, סעיף שיפעל הדדית כמובן ועליכם לקחת זאת בחשבון.

סיכום

עסקת מכירת דירה הינה עסקה מורכבת ומסועפת, אשר רצוי לטפל בה באמצעות עורכי דין העוסקים בתחום מקרקעין ומיסוי של נדל"ן. במאמר זה כיסינו רק דגשים עיקריים שכן קצרה היריעה מלהסביר הנושא בהרחבה ולעומק, יש המון נקודות שיש ליתן עליהן את הדעת, עברנו על חלקן בתמצית. חשוב מאוד, להקפיד על טיפול נכון ומקצועי בנושא מכירת דירה, כדי למנוע בעיות במהלך ביצוע ויישום העסקה, על-מנת להביא לסיומה מומצלח ולא לקחת סיכונים מיותרים הכרוכים בעסק תנדל"ן מסוג זה.

אודות עמית ורד

עמית ורד

התחבר לשליחת תגובה

לא פורסמו עדיין תגובות למאמר זה

RSS | הנחיות כתיבה | שאלות נפוצות | מאמרים מובילים | מאמרים אחרונים | הכותבים המובילים | צור קשר