חיובים נסתרים בעסקאות נדל''ן | Publisher
מאמרים ותוכן איכותי להפצה חופשית ברשת

שלום, אורח

זכור אותי

שחזור סיסמא

קטגוריות


חיובים נסתרים בעסקאות נדל''ן

פורסם בתאריך
Warning: date() [function.date]: It is not safe to rely on the system's timezone settings. You are *required* to use the date.timezone setting or the date_default_timezone_set() function. In case you used any of those methods and you are still getting this warning, you most likely misspelled the timezone identifier. We selected 'America/New_York' for 'EST/-5.0/no DST' instead in /home/publihse/public_html/article.php on line 204
04/10/2009 ע"י טל הולצר בקטגוריה נדל"ן ובניה | צפיות: 1242 | התחבר לדירוג המאמר

תגיות המאמר: נדל''ן, נדלן, משכנתא, משכנתאות, נדל''ן אמריקאי, שוק המשכנתאות

בכל עסקה מסחרית, השקיפות, עבור שני הצדדים כאחד, הינה לרוב אבן דרך ראשונה להשגת מאזן כוחות שווה והוגנות בין שני צדדי העסקה. צד אשר בידיו מידע חסר ביחס למידע הקיים אצל הצד השני, יוצא בדרך כלל נפסד בשל כך והדבר נכון לכל תחום. ננסה לתת דוגמא למידת הסרבול הגלומה במידע חסר בשני תחומים: הביטוח והנדל"ן. כעיקרון, ניתן לקחת ככלל עסקאות שיש בהן צד מתווך כסוג עסקה שקיימים בה עמימות וחוסר שקיפות כלשהם. אופי ההתקשרות המדוייק בין גורם מתווך שהוא צד שלישי לעסקה שבפועל היא בין קונה ומוכר, אינה חשופה לרוב לשני הצדדים באופן מלא. במידה והסכם ההתקשרות של אותו מתווך אינו שקוף כלפי שני הצדדים – הסיכוי לניגוד אינטרסים ולפגיעה באחד הצדדים הינו גדול יותר. נסו לדמיין תסריט שבו לדוגמא סוכן ביטוח מקשר בין מבוטח לחברה מבטחת. המבוטח עצמו אינו יודע מה תגמול סוכן הביטוח כאשר זה מחתים אותו על מוצר א' ביחס למוצר ב', כאשר מוצר ב' מתאים עבור הלקוח יותר, אך מוצר א' מניב לסוכן הביטוח תגמול בפרמיה גבוהה יותר. במקרה כזה לא ברור, בלשון עדינה, כיצד יפעל סוכן הביטוח ואם הלקוח אינו חשוף למידע הזה ייתכן שיקבל החלטת רכישה שאינה אופטימלית עבורו. דוגמאות רבות מתחום הנדל"ן קיימות אף הן: מתווך נדל"ן על נכס בלעדי המחבר בין מוכר לקונה, המקושר לצורך דוגמא זו דווקא לצד הקונה. לפי ההסכם ביניהם יקבל המתווך פרמיה גדולה יותר עבור ביצוע העסקה עם הורדה של המוכר מתחת למחיר יעד המקובל על הרוכש והמתווך שעשו יד אחת במקרה זה. עדיין, כל עוד המוכר מכר מרצון, גם אם במחיר נמוך יותר משחפץ מלכתחילה, זוהי עסקה לגיטימית לרוב הדעות. עם זאת, סביר להניח שאם המידע המלא היה נגיש למוכר הוא היה רוצה "לחלוק" ברווח אותו גרף המתווך בדמות מחיר מכירה גבוה יותר.

בעסקאות נדל"ן ישנם צדדים רבים אשר בהם יכולה להתבצע פעילות שאינה בשקיפות ובהוגנות כלפי אחד הצדדים, לרוב כלפי הצד הרוכש. אין לראות בשימוש בהסתרת מידע לעשיית רווחים נחלתם של עוסקים קטנים ונכלוליים אשר מנצלים הזדמנות לעשיית עושר נוסף על הדרך. מלבד היות המסחר בעולם המציאותי, מורכב ו"קורא" מטבעו למכסום רווחים של העוסקים בו בצורה החורגת משולחנם התיאורטי של העוסקים בתורת המשחקים באוניברסיטאות, הוא טומן בחובו פרצות רבות לעשיית עושר על חשבון הצד השני. יש שיגידו שזה חלק מהמשחק. באופן שכזה, השימוש בהסתרת מידע הינו נחלת רבים, לעיתים רבות גם של חברות ענק שינצלו את כוחן הרב על מנת להוסיף עוד כמה שקלים או דולרים לשורת הרווח של במאזנן.

להלן דוגמא מעניינת שעשתה קצת גלים במדינה גדולה, עם מסורת ארוכה של תחרות שוק חופשית, העונה לשם ארצות הברית של אמריקה. ה Business Week דיווח לאחרונה על משרד עו"ד מסיאטל שהגיש בשם זוג לקוחותיו תביעה נגד שתי ענקיות המשכנתאות Countrywide ו Landsafe, בגין הולכת שולל והונאה בלתי חוקית בשלב ההערכה והשמאות בעסקת לקיחת המשכנתא. כאמור, החברות הללו שעדיין עניינן בתביעה זו עוד יתברר בבתי המשפט, אינן עוד מתווך קטן שסרח אלא חברות ענק. חלקן של שתי חברות הללו הינו אדיר ומהותי בשוק המשכנתאות הניתנות בשנה בשוק הנדל"ן האמריקאי. תביעה זו היא רק דוגמא לחלק מהתהליכים של ההתפכחות משנות הבועה וההתנהלות הפרועה שחווה שוק הנדל"ן האמריקאי בשנים האחרונות, על כל ההשפעות החיוביות והשליליות אשר אותו גל של התפכחות יוצר. זאת לרבות גם אולי קריאה לשקיפות ולבחינה הוגנת ואמינה של העסקה לכל הצדדים, בכל התהליכים והעלויות הכרוכות בעסקת נדל"ן שמטיבה כוללת רכיבי עלות רבים.

התביעה עצמה כאמור, הינה בגין הולכת שולל בהליך של קבלת הערכת השמאות. לטענת התביעה, ההליך עצמו של השמאות מתבצע לנכס ע"י שמאי שהוא חיצוני, אך נקבע מטעם חברת המשכנתאות. בפועל, חייבה חברת המשכנתאות את הזוג מבקש המשכנתא בסכום של 410$ על שירותי השמאי, אך העבירה לכיסו עבור עבודתו כ – 50% בלבד. את היתרה שילשלה לכיסה. סה"כ כ 200$ בלבד שהם כמה פרומיל מעסקת נדל"ן של נכס בשווי 350,000$ שבגינו רצו הזוג לקבל הלוואה. יחד עם זאת העיקרון הנדון כאן ברובו הוא עיקרון השקיפות וההוגנות. למרות תגובת דוברת ה Bank of America שרכש לא מזמן את ענקית המשכנתאות שהסתבכה (ולא רק בתביעה זו) שהם לומדים את הפרטים ולמראית עין אין כלל בסיס לתביעה, עוד ימים יגידו מה יהיה דינה ומה יהיו השלכותיה הנקודתיות על שוק הנדל"ן והדרך בה נעשות בו עסקאות.

בשווקים שבו הכסף הגדול מדבר ומעמדו של צרכן קטן בדמות לווה פשוט מן השורה העומד מול צד שני בעל יתרון ברור כגון בנק משכנתאות בישראל, מעניין לחשוב אילו חיובי סתר קיימים בהליך קבלת משכנתא? והאם ניתן ליישם רגולציה אמיתית וחיובית ע"י האמון על כך, כדי לשכלל את ההליך ולהפכו הגון יותר כלפי הצרכן הקטן. שוק הנדל"ן אינו מיטיב לרוב עם המשקיע הקטן. מעניין כיצד יכול הרגולטור לסייע במעט איזון, לפחות בשקיפות המידע הרב שכדאי שיהיה בידיו של כל משקיע בעסקת נדל"ן ולא רק בשלב לקיחת המשכנתא.
 

אודות טל הולצר

טל הולצר - נדל"ן פורטל

טל הולצר

התחבר לשליחת תגובה

לא פורסמו עדיין תגובות למאמר זה

RSS | הנחיות כתיבה | שאלות נפוצות | מאמרים מובילים | מאמרים אחרונים | הכותבים המובילים | צור קשר