סקירה של שוק הנדל"ן בבולגריה בעשור 2000-2010 | Publisher
מאמרים ותוכן איכותי להפצה חופשית ברשת

שלום, אורח

זכור אותי

שחזור סיסמא

קטגוריות


סקירה של שוק הנדל"ן בבולגריה בעשור 2000-2010

פורסם בתאריך 03/28/2011 ע"י ברברה פז בקטגוריה נדל"ן בחו"ל | צפיות: 1104 | התחבר לדירוג המאמר

תגיות המאמר: השקעות נדלן בחול, השקעות נדל"ן בחו"ל, השקעות נדל"ן בבולגריה, נכס מניב, השקעות בחו"ל, השקעות בנדל"ן

אנו עדים לעשור דינמי מאד בשוק הנדל"ן הבולגרי. עשור שאופיין בעלייה דרסטית במחירי הנכסים ובמספר העסקאות והסתיים בנפילה חדה עקב המשבר בשנתיים האחרונות. ובכל זאת, לאורך שנות המשבר, נטמנו זרעים טובים ואנחנו מתחילים לראות את הפירות: חקיקת החוק לעידוד יזמות של משקיעים זרים, כניסתה של בולגריה לאיחוד האירופי ב-2007 עם כל כובד התמיכה וההשקעה של האיחוד במדינה. מדיניותו של ראש הממשלה בוריסוב, אשר שם לו למטרה התפתחות כלכלית אדירה ומיישם את מדיניותו בצעדים כלכליים, חוקים וקשרים עסקיים חובקי עולם. כל אלה מוכיחים כי עלייה במחירי הנדל"ן בבולגריה, בעיקר בנדל"ן למגורים בערים הגדולות היא בלתי נמנעת והופכים את בולגריה ליעד כלכלי בעל פוטנציאל אדיר להשקעות נדל"ן בחו"ל.

סקירה רחבה ומעניינת על הנדל"ן בבולגריה בעשור האחרון נעשתה על ידי חברת הנדל"ן הבולגרית Bulgarian Properties. בשורה התחתונה, למרות שהיה זה עשור דינמי, שוק הנדל"ן בערים הגדולות בבולגריה אופיין בעליה ממוצעת של 200%. גם עם הירידה בתקופת המשבר הכלכלי, הממוצע הוא עדיין 200% עליה. נתון נוסף העולה מהניתוח המקיף הוא הגידול הריאלי במחירי הדירות, בוארנה עלו המחירים בניכוי האינפלציה ב-88.83% ובסופיה ב-51.68% (להלן הסקירה המלאה).

פולינה סטויקובה מחברת BulgarianProperties השתמשה בנתונים סטטיסטיים של המכון הלאומי לסטטיסטיקה (NSI) כבסיס למחקר. מדובר במאגר הסטטיסטיקה המקיף ביותר של מחירי הנדל"ן. מידע זה מתייחס רק לנכסים למגורים - דירות בערים שונות ברחבי הארץ. ואולם למרות שהמידע אינו כולל נכסי נופש, בתים כפריים, מגרשים ונכסים מסחריים, הסקירה מקיפה מספיק כדי להראות את מגמות השוק בכללו ואת הכיוונים אליהם השוק מתפתח. הנתונים המגיעים על מימון הדיור וכמות ההיתרים המונפקים מגיעים מהלשכה בולגרית לסטטיסטיקה והנתונים לגבי המכירות מגיעים מהלשכה לרישום מקרקעין.

נתונים מעניינים העולים מהניתוח:
• עלייה נומינלית מצטברת של ממוצע מחירי הדירות בערי מחוז במשך 10 השנים האחרונות: 201.66%; בסופיה ובוארנה הגידול הוא 171.13% ו- 237.53% בהתאמה;
• ירידה נומינלית מצטברת של מחירים לעומת ערכי שיא ברבעון השלישי של 2008 ועד הרבעון האחרון של 2010: 33.31% בממוצע עבור המדינה, עבור סופיה - 36.6%;
• עלייה ריאלית מצטברת (לאחר ניכוי האינפלציה) של מחירי הדירות בערי המחוז ב-10 השנים האחרונות 68.76%, בסופיה ובוארנה הגידול הוא 51.68% ו-88.83% בהתאמה;
• ירידה ריאלית מצטברת (לאחר ניכוי האינפלציה) לעומת ערכי שיא ברבעון השלישי של 2008 ועד הרבעון האחרון של שנת 2010 - 36.6%; עבור סופיה - 39.7%;
• ממוצע ה עלייה השנתי של דירות מגורים בבולגריה ב 10 השנים האחרונות: 11.65%+, עבור סופיה ווארנה 10.48%+ ו- 12.95%+ בהתאמה;
• ירידה של 54% במספר המכירות של רכוש בערי מחוז לעומת השיא בשנת 2007;
• ירידה של 56% במספר ההיתרים לבניית בנייני מגורים חדשים בהשוואה לשיאו בשנת 2007;
• עלייה של 3.94% במספר יחידות דיור בערים בתקופה 2004-2009; בסופיה עלייה של 2.59% ובוארנה עלייה של 7.72%.

ממוצע המחירים ושינויים במחירי הנכסים לאורך השנים

צמיחה נומינלית

בשנים 2000-2008 מחירי הדירות עלו באופן מתמשך עד לשיא הערך שלהם ברבעון השלישי של 2008 לאחריו צונחים מספר העסקאות ומחירי הנכסים בשנתיים הקרובות. המחירים הגבוהים ביותר של דירות היו בסופיה ובוארנה, אך בירידת המחירים וארנה ניזוקה יותר. כרגע המחיר למ"ר בשתי הערים הגדולות במדינה הינו כמעט אותו הדבר: המחיר הממוצע למ"ר בסופיה בשנת 2010 הוא 802 יורו, כ- 5 יורו נמוך מהמחיר למ"ר בוארנה - 807 יורו. הירידה הנומינלית המצטברת של מחירי הנדל"ן מהשיא ברבעון השלישי של 2008 ועד הרבעון האחרון של 2010 היא 33.31% בממוצע עבור כל בולגריה ו- 36.6% עבור הבירה סופיה.

בממוצע מחירי הדירות ברחבי הארץ נרשמה עלייה נומינלית של 201.66% ב- 10 השנים האחרונות. העלייה השנתית הממוצעת של מחירי הדירות בארץ ב- 10 השנים האחרונות היא 11.65%, אשר מראה כי גם לאחר הירידה הגדולה במחירים בשנתיים האחרונות השקעה בנכס למגורים היא השקעה בטוחה בטווח הארוך. מה שחשוב הוא להחליט באיזו נקודה של המעגל כדאי לקנות נכס וכמה זמן להחזיק בו תוך שמירה על הנזילות שלו.

המובילה בין הערים הגדולות מבחינת עליית המחירים היא וארנה - עם 237.52%, כאשר עליית המחירים בסופיה היא מתחת לממוצע הכולל במדינה - 171.13%. העלייה השנתית הממוצעת של מחירי הדירות בסופיה ובוארנה היא 10.48% ו- 12.95% בהתאמה.

הערים עם העלייה הגדולה ביותר במחירי הנכסים ב- 10 השנים האחרונות הן:

• Silistra - 330.94%

•  Targovishte - 310.48%

• Kardzhali - 309.28%

את ההסבר לעלייה הגדולה במחירים בערים אלה יש לתלות בעובדה שמחירי הנכסים שם היו נמוכים מאוד בשנת 2000, כ- 77 יורו למ"ר, לכן בשנים הבאות הנסים שם פיצו עם עלייה גדולה יותר על מנת להדביק את המחירים הממוצעים ברחבי הארץ.

עלייה במחירים הריאליים

כאשר מדברים על עליית מחירים אנחנו צריכים גם לקחת בחשבון גם את האינפלציה. זאת הסיבה שאנחנו מנכים את גורם האינפלציה ממחירי הנדל"ן הנוכחיים עם מדד המחירים לצרכן בכדי לעקוב אחר העלייה הריאלית במחירי הנדל"ן. הנה הנתונים לאחר ניכוי האינפלציה.

בממוצע, מחירי הדירות ברחבי הארץ עלו ב- 68.76% במהלך העשור 2000-2010. גם לאחר הירידה במחירים בתקופת המשבר יש לנו עלייה ריאלית חיובית בערך שלהם.

הגידול הריאלי הגדול ביותר נראה בעיר וארנה עומד על 88.83%. בסופיה יש עלייה ריאלית של 51.68%. הירידה הריאלית המצטברת מרגע שיא המחירים ברבעון השלישי של 2008 ועד הרבעון האחרון של 2010 היא 36.6% בממוצע בכל המדינה ובסופיה היא עומדת על 39.7%.

הגידול השנתי במחיר הדירות למגורים

מגידול אפס בתחילת העשור (ואפילו ניתן לאמר ירידה אם מנכים את האינפלציה), בשנת 2003 נרשמה עלייה דו ספרתית לעומת 2002. הגידול הגיע לשיאו בשנת 2004 כשעלה נומינלית ב- 47.48% וריאלית ב-38.94%. בשנת 2005 המשיכה עלייה ניכרת אך בשנת 2006 הואט הגידול ל-14.7%במחירים הנומינליים ו- 6.78% במחירים הריאליים. משמעות הדבר היא כי בשנת 2006 חלה האטה בעליית מחירי הדירות (עדיין היה גידול אבל איטי יותר לעומת השנתיים הקודמות). בשנים 2007 ו-2008 המחיר הנומינלי חזר לגדול בלמעלה מ-20%, 28.91% בשנת 2007 וב- 24.95% בשנת 2008. בשנת 2008 האינפלציה היתה גבוהה למדי 11.95% ועליית המחירים הריאלית היתה בעצם רק 11.61%.

פרוץ המשבר

בשנת 2009 חלה ירידה במחיר הנומינלי של כ- 22% ובשנת 2010 של כ- 10%. הירידה הריאלית של מחירי הדירות לאחר ניכוי האינפלציה עמדה על 23.26% בשנת 2009 ו- 12.75% בשנת 2010. משמעות הדבר היא כי למרות האטת הירידה במחירים בשנת 2010 בולגריה עדיין באזור השלילי של הגרף. אבל המגמה של יציאה מהאזור השלילי וצמיחה כלכלית נראית חיובית באופן ברור ועל פי תחזיות של גורמים רבים הצמיחה תחל בסוף שנת 2011.

בשנת 2009 היו אלה מחירי הדירות בסופיה שהגיבו במהירות למגמות הירידה בשוק, המחירים בוארנה ובבורגס הגיבו בעוצמה פחותה. עם זאת, בשנת 2010 ירידת המחירים בסופיה התייצבה על 10.11% לעומת 2009, ואילו המחירים בוארנה ובבורגס ירדו ב- 13.06% ו 18.76% בהתאמה לעומת 2009. זה מראה כי השוק בסופיה הרבה יותר גמיש ובוגר ולמעשה הוא זה שקובע את המגמות המופיעות בערים אחרות בבפיגור מסוים.

עלייה רבעונית במחירי הנדל"ן

בהשוואה לרבעון הקודם בשנת 2010 הירידה היא כבר מתחת ל- 5%, מחירי הדירות בסופיה אפילו מראים עלייה לעומת הרבעון השלישי של 2010.

כאשר אנו משווים את נתוני הרבעון הנוכחי לרבעון המקביל בשנה שעברה אנו רואים מגמה הולכת וקטנה של ירידה כאשר מחירי הדירות בסופיה הם אלה היורדים הכי פחות לעומת ירידת המחירים הכללית ברחבי הארץ ובוארנה.

מספר העסקאות בערי המחוז

נפח המכירות הוא אינדיקטור חשוב ביותר לבחינת מגמות בשוק הנדל"ן מפני שכמות העסקאות מאותת לנו על היחלשות או התחזקות של השוק, וכתוצאה מכך של מחירי הנכסים.

המספר הגבוה ביותר של מכירות התרחש בשנת 2007. בשנת 2008 נפח המכירות ירד ב- 5.34% לעומת השיא בשנת 2007. בשנת 2009 הירידה השנתית לעומת 2008 היא 37.16%- ובשנת 2010 הירידה במספר העסקאות מאטה ועומדת רק על 7.15%-. הירידה המצטברת בנפח המכירות בערים האזוריות לעומת שיא המכירות בשנת 2007 עומדת על 45%-. ראינו ירידה של 45% בהיקפי המכירות לעומת השיא שלהם בשנת 2007, וראינו ירידה מצטברת של 36.6% במחירי הדירות לעומת השיא שלהם בשנת 2008. מבדיקת הקשר בין כמות העסקאות ומחירי הנדל"ן אנו למדים כי כמות העסקאות היא המגיבה ראשונה לשינויים במגמות השוק והמחירים הם אלה שמגיבים מאוחר יותר. בשנת 2011 אנו צופים כי כמות העסקאות תעלה משמעותית ותסמן את היציאה מהמשבר.

אודות ברברה פז

ברברה פז – יזמות והשקעות נדל"ן בבולגריה www.hgsgroup.co.il barbara@hgsgroup.co.il 074-7027024, 050-7235981

ברברה פז

התחבר לשליחת תגובה

לא פורסמו עדיין תגובות למאמר זה

RSS | הנחיות כתיבה | שאלות נפוצות | מאמרים מובילים | מאמרים אחרונים | הכותבים המובילים | צור קשר