בצל המשבר - נכסים מניבים יכולים לייצר שקט נפשי | Publisher
מאמרים ותוכן איכותי להפצה חופשית ברשת

שלום, אורח

זכור אותי

שחזור סיסמא

קטגוריות


בצל המשבר - נכסים מניבים יכולים לייצר שקט נפשי

פורסם בתאריך
Warning: date() [function.date]: It is not safe to rely on the system's timezone settings. You are *required* to use the date.timezone setting or the date_default_timezone_set() function. In case you used any of those methods and you are still getting this warning, you most likely misspelled the timezone identifier. We selected 'America/New_York' for 'EDT/-4.0/DST' instead in /home/publihse/public_html/article.php on line 204
01/28/2009 ע"י orly bornstein בקטגוריה נדל"ן בחו"ל | צפיות: 937 | התחבר לדירוג המאמר

תגיות המאמר: נכסים מניבים, ארה"ב, תשואה, הכנסה, נכס מניב בארה"ב, השקעות נדל"ן בארה"ב, השקעות נדל"ן בחו"ל, בית מניב, בית

 

נכסים מניבים תמיד היוו עוגן  אשר הבטיח למשקיעים שקט נפשי. ברוב המקרים הקרן עלתה, התשואה בין אם היא הייתה סבירה, טובה או מעולה תמיד מצאה את דרכה לבנק וניתן היה תמיד לעשות שיערוך לגבי רמת ההכנסה הצפויה.

בצל המשבר גדל היצע הנכסים למכירה. המחירים הפכו לאטרקטיבים ביחס לערך הריאלי של הנכס וההזדמנויות אינן מפסיקות. שם המשחק השתנה. מזומן!! הבנקים הפכו להיות משענת קנה רצוץ והפסיקו ללוות משקיעים במסע העיסקי שלהם. החמרות מצד אחד לצד תנאים בלתי מפתים - הפכו את משקיעי המזומן לאורח רצוי בכל מסע השקעות  נדל"ן.

בארה"ב, המדינה בה החל המשבר, מטבע הדברים גם צצו ההזדמנויות האטרקטיביות באמת. ההתלבטות שיש למשקיע הישראלי לבחון השקעה בחו"ל אינן מועטות - הן ברורות לחלוטין. המרחק, רמת ההיכרות עם האזור, רמת המחירים, הכדאיות, הטיפול בנכס בשלט רחוק - אינן מקלות על ההחלטה.

לצד ההתלבטות קיים גם הפיתוי. המחירים אטרקטיביים, התשואות גבוהות והעיסקה על הנייר נראית מבטיחה.

לאלה שנושאים את פניהם להשקעות נדל"ן בארה"ב מזל גדול. רמת השקיפות שם היא מהגבוהות בעולם. בלחיצת מקש ניתן לראות את הנכסים באינטרנט, ניתן לראות מחירים, ניתן להיכנס לפורומים ולברר, בקיצור, את רוב העבודה ניתן לעשות בלי לקום מהכסא מהחדר בתל-אביב. וזה...יתרון עצום!

ארה"ב היא גם מדינה מאוד מסודרת. חוק זה חוק, אחריות זו אחריות, אכיפה היא אכיפה, תשלום שכ"ד הוא בטוח וחוזה זה חוזה. דייר שלא משלם שכ"ד לדוגמא, באינדיאנפוליס לפחות,  יצפה לשריף שיגיע תוך 24 שעות כדי לפנות אותו מהנכס, אי תשלום שכ"ד, מיסים, ליסינג או כל תשלום אחר מופיע אצלו מייד בקרדיט ובכל צעד שלו הוא נגרר עם השק השחור הזה שמכביד לו על החיים גם בעתיד.  

ההחמרה הזו והיכולת להיות נגיש לנתונים על כל אזרח, משרתת את המשקיע בכל צעד שהוא עושה.כך הוא בוחן את הדיירים, כך הוא בוחן כל היבט בעיסקה.

אבל, עדיין נשאר המרכיב הבסיסי והוא המרחק-אי יכולת לשלוט על הנכס ולנהל אותו מרחוק.

חברות ניהול הן הפיתרון. חברות המתחייבות לקחת אחריות הן על תחזוקת הנכס והן על השכרתו. וזו נקודת המפתח בכל הסיפור. לדעת למצוא חברה אמינה, שתעניק לך כמשקיע אחריות בסכום קבוע ומוסכם מראש. כי הרי לא יתכן, שמידיי חודש לצד השכ"ד תקבל גם איזו חשבונית על החלפת ברז, תיקון הגג, החלפת כלי סניטרי ותיקון המזגן. זה יתכן- כי יש באמת יש בלאי טבעי בנכס, אבל זה הרי לא המצב שרצית להגיע אליו כשהשקעת בחו"ל. אז את הנקודה הזו אתה צריך לבחון היטב. הגדרת האחריות ולאיזה תקופה- צריכה להיות דרישה בסיסית שלך לחתום על עיסקה. נקודה נוספת לא פחות חשובה היא מחוייבות להשקיע כל מאמץ לשמירת רצף השכירות .

על הנייר הכל נראה נפלא-אך האם חברת האחזקה תחשוף בפניך את עידכון שכר הדירה בעתיד? האם אתה הופך לשותף בתהליך? למה? כי שכ"ד טבעו להשתנות וכשהוא יתעדכן זכותך לקבל את ההפרש ולא לחלוק את ההפרש עם חברת האחזקה. כולנו מודעים לכך שהשקעת נדל"ן בעיקר בנכס מניב היא ארוכת טווח. ואתה מצפה לייצר עבור עצמך שקט לא רק לטווח הקצר-אלא בכלל. ישנם השקעות בנכסים מניבים, שבהחלט יכולים לענות על הפרמטרים האלה.השקעות בנכסים ברמה בינונית-אשר מהווים פתרון לאוכלוסיה רחבה, אשר תמיד תצרוך את הרמה הממוצעת הזו.

הרי המשבר לא שינה את הצרכים הבסיסיים של בני האדם הוא משפיע בעיקר על סדרי העדיפות שלהם. אולי הם לא יחליפו רכב, מחשב, יקנו תכשיטים יקרים, יקנו עוד מעיל אבל תמיד תמיד הם יצטרכו למצוא עבורם קורת גג לגור בה. וכשרמות השכירות גבוהות הם ימצאו את האזורים אשר בהם יתאפשר להם גם למצוא גם מיטה חמה וגם יכולת להמשיך לנהל את תזרים המזומנים שלהם באופן יציב.

אין ספק, שלמעגל השוכרים בארה"ב הצטרפו עתה עוד מאות אלפי משפחות שנאלצו להחזיר את כספם לבנק ולמצוא חלופה להשתכן בה. על האוכלוסיה הזו שמעדיפה עתה לשכור בית ב- 600$ לחודש אני מדברת. עבור האוכלוסיה הזו ההשקעה של המשקיע בטוחה לאורך שנים. עבור ההאוכלוסיה הזו ניתן גם להתחייב למשקיע על רמת תשואה ווהשכרת הנכס באופן שוטף ללא מגבלת זמן.

אז איפה הן ההזדמנויות?

באינדיאנפוליס, העיר ה-12 בגודלה בארה"ב, עם מיליון תושבים נוצרו עתה הזדמנויות יוצאות דופן. רכישת בתים משופצים וכבר מאויישים בהחל מ- 30,000$  המניבים תשואה נטו  של החל מ-  12.5% אחרי ניכוי מיסים, ביטוח הנכס ודמי ניהול. תשואה היוצרת הכנסה פסיבית עם ראש שקט.

ראש שקט? כן. כי במקרה הספציפי הזה חברת האחזקה חתומה על חוזה המחייב אותה לאחריות מלאה על הנכס בכל היבט, כולל השכרתו באופן שוטף, כי על נכסים כאלה יש רשימת ממתינים של עשרות רבות של תושבים המבטיחה המשכיות בכל מצב. כיוון שהבתים כולם נרכשו ושופצו ברמה גבוהה: אינסטלציה, כלים סניטריים, חשמל, מערכות מיזוג/חימום, חיפויים וכיו"ב לפני שלב המכירה - חברת האחזקה נותנת אחריות מלאה על התחזוקה - עד לשלב המכירה.

ככל שהמשבר העמיק עלה באופן ישיר גם היצע הבתים האיכותיים. הבתים הנרכשים באופן פרטני אחרי בדיקה של בעלי מקצוע הם בעלי פרופיל דומה: בית 5 חדרים, 150 מ"ר בנוי על שטח הנע בין 1/2-1 דונם. הבתים שונים בסגנונם ורמת מחירם.  בתים דומים באותו אזור יכול לנוע מ- 80,000$ ומעלה. כך יודע המשקיע שערך הנכס נמוך מערכו, ישנה אחריות מלאה והוא לא רק שיכול לבחור את הבית שמוצא חן בעיניו-אלא לדעת שיש לו כמשקיע מי שדואג לשקט הנפשי שלו.

וכשיגיע הזמן הוא יוכל למכור את הנכס המשופץ והמתוחזק ולהרוויח לא רק את התשואה אלא גם את ההפרש על ההשקעה הראשונית שלו.

 

* השימוש באתר ובמאמרים הינו על אחריות המשתמש בלבד *

אודות orly bornstein

אורלי, מתמחה בעיסקאות נדל"ן בחו"ל למשקיעים קטנים ובינוניים-המפשים שותפים אסטרטגיים אמינים. http://www.atar-realestate.com

orly bornstein

התחבר לשליחת תגובה

לא פורסמו עדיין תגובות למאמר זה

RSS | הנחיות כתיבה | שאלות נפוצות | מאמרים מובילים | מאמרים אחרונים | הכותבים המובילים | צור קשר